Un organisme de placement collectif en immobilier (OPCI) est un produit d’investissement accessible au grand public. Situé à la croisée des chemins entre les SCPI et les OPCVM, il combine une exposition à l’immobilier physique avec une fiscalité potentiellement avantageuse et une certaine liquidité intrinsèque.

Comme tout véhicule d’investissement collectif, l’OPCI rassemble les fonds des investisseurs pour les gérer en acquérant divers actifs, principalement immobiliers, et en redistribuant les rendements, tels que les loyers. Il représente un investissement en « pierre papier », permettant aux épargnants d’investir indirectement dans l’immobilier.

Les Types d’OPCI :

Il existe deux types principaux d’OPCI, fonctionnant de manière similaire aux OPCVM :

• SPPICAV : Similaires aux SICAV.
• FPI : Similaires aux FCP.

L’OPCI permet de diversifier son épargne, notamment dans le cadre d’un contrat d’assurance-vie ou d’un Plan d’Épargne Retraite (PER), offrant ainsi une alternative aux rendements déclinants des fonds en euros, tout en limitant les risques.

Contrairement aux fonds en euros, l’OPCI ne garantit pas le capital investi. Il est également possible d’investir dans des parts d’OPCI en dehors de ces cadres, mais la fiscalité sera alors plus lourde pour l’investisseur.

Gestion de l’OPCI :

L’OPCI est géré par une société de gestion de portefeuille (SGP) agréée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF).

La classification de l’AMF place l’OPCI au niveau 4 de l’échelle de risque (1 à 7), reflétant l’absence de garantie du capital.

Fonctionnement de l’OPCI :

Un OPCI est un support d’investissement immobilier de type pierre papier.

Contrairement à une SCPI, il doit afficher une diversification dans des actifs financiers, ce qui signifie qu’il ne s’agit pas d’un véhicule 100 % immobilier.

La part immobilière d’un OPCI est plafonnée, et la société de gestion doit respecter cette limite.

Immobilier professionnel : Les investissements de l’OPCI se concentrent principalement sur l’immobilier professionnel, notamment les bureaux et les murs de commerce. Les actifs immobiliers doivent représenter au moins 60 % des actifs de l’OPCI.

Placements financiers : Ces placements à vocation immobilière ne doivent pas dépasser 35 % des actifs. Ils peuvent inclure des actions, des obligations ou des parts d’OPCVM français et étrangers, permettant ainsi de bénéficier des performances d’autres marchés financiers.

Liquidités : Une partie des fonds doit être placée sur des supports monétaires pour faciliter les rachats demandés par les épargnants. Ces liquidités doivent représenter au moins 5 % de l’actif de l’OPCI.

Distribution des Revenus :

Les revenus générés par les investissements de l’OPCI, tels que les loyers, sont redistribués aux investisseurs, offrant ainsi un flux régulier de revenus tout en diversifiant leur portefeuille d’investissements.

Les OPCI peuvent verser des revenus aux détenteurs de parts selon des modalités spécifiques établies par la réglementation, qui varient en fonction du type d’OPCI.

Pour les SPPICAV, les règles de distribution sont les suivantes :

• 85 % du résultat distribuable de l’exercice précédent, provenant des revenus des immeubles, dans les cinq mois suivant la fin de l’exercice ;

• 50 % des plus-values nettes de cession d’actifs immobiliers, dans les cinq mois du deuxième exercice suivant leur réalisation ;

• 100 % du résultat net de l’exercice précédent, provenant des revenus distribués par les filiales de la SPPICAV bénéficiant d’un régime d’exonération de l’impôt sur les sociétés, dans les cinq mois suivant la fin de l’exercice.

Pour les FPI, les modalités sont :

• 85 % des revenus des immeubles, dans les cinq mois suivant l’exercice ;

• 85 % des plus-values de cession d’immeubles, dans les six mois suivant la cession ;

• 85 % des autres revenus, dans les cinq mois suivant l’exercice.

Réalisation de Plus-Value :

En plus des distributions de revenus, les OPCI offrent aux investisseurs des possibilités de gains grâce à l’augmentation (non garantie) de la valeur liquidative des parts.

Si la valeur augmente, l’investisseur peut réaliser une plus-value lors de la revente des parts.

Avantages des OPCI :

Ticket d’entrée accessible : Les investissements initiaux pour une part d’OPCI vont de 100 à 1000 €, ce qui est plus abordable que l’achat direct d’un bien immobilier.

Gestion déléguée : Comme d’autres produits de Pierre Papier, les OPCI permettent d’investir dans l’immobilier physique sans se soucier de la gestion.

La société de gestion sélectionne et met en location les biens, puis distribue les revenus.

Diversification : Les OPCI offrent une diversification intéressante grâce à l’investissement majoritaire en immobilier (direct ou indirect), ainsi qu’à une part d’actifs financiers et une part d’actifs liquides.

Liquidité : Comparés aux SCPI, les OPCI bénéficient d’une meilleure liquidité grâce à leurs poches d’actifs liquides et financiers.

Toutefois, l’OPCI reste exposé à un risque de liquidité en raison de la faible liquidité du marché immobilier.

La vente d’immeubles peut prendre du temps, surtout en période de tension sur ce marché.

Frais réduits : Les commissions de souscription et les frais de gestion des OPCI sont généralement plus bas que ceux des SCPI.

Pourquoi investir dans les OPCI ?

Investir dans les OPCI s’adresse à ceux qui souhaitent diversifier leurs placements, en acceptant une part de risque, pour bénéficier de la performance et de la stabilité de l’investissement immobilier, tout en profitant de frais réduits et d’une bonne liquidité.

En ce sens, intégrer des OPCI dans un contrat d’assurance-vie à moyen terme est une stratégie judicieuse, notamment pour tirer parti de la fiscalité avantageuse des rachats en assurance-vie après 8 ans de détention.

La liquidité des OPCI ne contredit pas l’horizon d’investissement recommandé pour l’immobilier (8 à 10 ans minimum).

Les OPCI ne se limitent pas à l’immobilier ; une part significative de ces fonds est également investie sur les marchés financiers et en liquidités.

Cette poche financière, comprenant des actions, obligations et parts d’OPCVM, permet de diversifier davantage un portefeuille immobilier comparé à un investissement traditionnel en pierre ou en autres supports de pierre papier, comme les SCPI de rendement.

Cette exposition à des actifs financiers offre un couple rendement/risque différent, car l’investisseur s’expose aux fluctuations des marchés financiers, plus volatils que l’immobilier, mais avec des rendements potentiellement plus élevés, surtout en cas de hausse des indices boursiers.

Taux de rendement d’un OPCI :

Sur le long terme, le taux de rendement d’un OPCI est estimé entre 3,5 et 4 % par an.

L’ASPIM (Association française des sociétés de placement immobilier) et l’IEIF (Institut de l’épargne immobilière et foncière) publient chaque année les performances des OPCI.

Le rendement global moyen des OPCI a été de :

-1,54 % en 2020.
+4,40 % en 2021.
-3,46 % en 2022.

En 2022, les OPCI ont collecté moins de 500 millions d’euros, contre près de 2 milliards en 2020, une baisse qui a profité aux SCPI, perçues comme une valeur refuge dans un contexte économique marqué par une forte inflation.

Différences et points communs entre OPCI et SCPI :

Les OPCI et SCPI sont des véhicules d’investissement pierre papier, offrant l’avantage de ne pas nécessiter de gestion directe tout en mutualisant les risques.

Composition différente :

SCPI : La SCPI investit 100 % de son actif en immobilier locatif.

La société de gestion administre un parc immobilier et verse les loyers générés proportionnellement aux détenteurs de parts.

OPCI : L’OPCI diversifie ses investissements avec 60 % en immobilier locatif et 40 % en actifs financiers et liquidités, offrant ainsi un placement plus dynamique.

Risque de liquidité :

L’OPCI, grâce à sa poche de liquidités et de valeurs mobilières, est moins exposé aux risques de liquidité.

Les investisseurs peuvent récupérer leur capital à tout moment.

En revanche, pour les parts de SCPI, la revente est souvent longue et dépend fortement des conditions du marché immobilier.

Performances :

En conclusion, les OPCI et SCPI offrent tous deux des avantages distincts, notamment en termes de composition d’actifs et de liquidité, permettant aux investisseurs de choisir le véhicule d’investissement qui correspond le mieux à leur profil et à leurs objectifs financiers.

Performance des OPCI par rapport aux SCPI :

En général, les rendements des OPCI sont plus volatils que ceux des SCPI.

Les rendements moyens des SCPI sur 15 ans dépassent 8 %, en grande partie grâce à la diversification géographique et sectorielle des actifs détenus.

Les OPCI, étant des supports plus récents, ont des performances à long terme plus difficiles à estimer.

Toutefois, les tendances récentes montrent que les fluctuations des marchés financiers influencent fortement leurs performances.

Par exemple, en 2022, la baisse des actions a entraîné un rendement négatif pour les OPCI.

Fiscalité :

Les revenus des SCPI sont imposés comme des revenus fonciers.

En cas de revente des parts, les plus-values sont soumises au régime des plus-values immobilières.

Pour les OPCI, les SPPICAV sont soumis à la fiscalité des capitaux mobiliers, tandis que les FPI et les parts de SCPI sont taxés de la même manière (revenus fonciers et plus-values immobilières).

Frais d’Entrée :

Les frais de souscription varient selon le type de support.

En moyenne, les frais sont d’environ 10 % pour une SCPI contre 4 % pour un OPCI.

OPCI SwissLife Dynapierre :

L’OPCI SwissLife Dynapierre (géré par SwissLife AM) se distingue par sa faible exposition aux marchés financiers (OPCVM et immobilier coté) et une part importante de liquidités (28,59 % au 29/04/2022).

Ainsi, la performance de ce fonds est moins affectée par les variations des marchés financiers.

Sa stratégie immobilière cible principalement l’immobilier résidentiel et professionnel (bureaux, commerces, hôtels, logistique) en France et dans les pays européens membres de l’OCDE.

Depuis sa création le 30/06/2011, SwissLife Dynapierre affiche une performance annualisée de 3,67 %, dividendes réinvestis (performance arrêtée au 29/04/2022).

Il est important de noter que les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

OPCI Diversipierre :

L’OPCI Diversipierre (géré par BNP Paribas Real Estate) suit une approche traditionnelle avec une répartition cible de 65 % en immobilier physique, 14,5 % en immobilier coté, 14,5 % en obligations foncières et 6 % en liquidités.

Les investissements immobiliers sont équilibrés entre la France (46 %) et plusieurs pays européens, principalement l’Allemagne et l’Italie, au 29/04/2022.

La composition des actifs immobiliers est de 70 % de bureaux, 19 % de commerces, 7 % de résidentiel et 4 % d’hôtellerie.

De fin 2014 à fin 2021, Diversipierre a affiché une performance annualisée de 4,25 % (dividendes réinvestis). Le rendement annuel a culminé à 8,87 % en 2019, et l’OPCI n’a enregistré qu’une seule année négative en 2020 (-1,21 %).

Les performances passées ne garantissent pas les performances futures.

OPCI Sofidy Pierre Europe :

L’OPCI Sofidy Pierre Europe (géré par Sofidy) se composait, au 31/03/2022, de 63 % d’immobilier physique, 28 % d’actifs financiers (dont 36 % d’actions de foncières cotées) et 9 % de liquidités.

Les actifs immobiliers sont répartis entre la France et plusieurs pays européens.

La majorité des investissements sont dans des immeubles de bureaux (40 %), avec une diversification notable dans la logistique, les logements, les commerces et l’hôtellerie (environ 10 % chacun).

Depuis son lancement en juillet 2018, Sofidy Pierre Europe a réalisé une performance de 18,99 % (dividendes réinvestis) au 31/03/2022.

Les performances passées ne garantissent pas les performances futures.

Questions fréquentes sur les OPCI :

Qu’est-ce qu’un OPCI ?

Un OPCI est un fonds d’investissement immobilier, principalement investi dans l’immobilier physique (souvent professionnel), complété par une poche d’actifs financiers (actions, OPCVM) et une partie de liquidités.

Comment investir dans un OPCI ?

Il est possible d’investir dans un OPCI de trois manières : via un compte-titres (au comptant), dans un contrat d’assurance vie ou dans un Plan d’épargne retraite (PER).

En revanche, il n’est pas possible d’investir dans un OPCI dans le cadre d’un PEA.

Différence entre SCPI et OPCI ?

Contrairement à une SCPI, un OPCI doit inclure une part d’actifs financiers.

La proportion d’investissements purement immobiliers dans un OPCI est d’au moins 60 %, contre 90 % pour une SCPI.

Cette diversification permet à l’OPCI d’être plus liquide, facilitant ainsi les rachats.