Investir dans une foncière devient de plus en plus populaire, car ce type de société commerciale permet d’optimiser l’effet de levier du crédit immobilier.

Cette option est séduisante pour ceux qui cherchent à bâtir un patrimoine immobilier tout en contournant les obstacles fiscaux.

Une foncière, ou société foncière, vise à valoriser et exploiter un parc immobilier, incluant divers types de biens comme des logements résidentiels, des bureaux, des entrepôts, des locaux commerciaux, des parkings, des EHPAD et des résidences universitaires.

En France, une quarantaine de foncières sont cotées en bourse, appelées Sociétés d’Investissement Immobilier Cotées (SIIC), comprenant des entreprises telles que Foncière des Pimonts, Société Foncière Lyonnaise, Silic, et Unibail-Rodamco-Westfield.

Ces sociétés sont privilégiées par rapport aux placements boursiers plus risqués et doivent verser des dividendes à leurs actionnaires, bénéficiant par ailleurs d’un régime fiscal particulier.

Avantages :

L’avantage principal de créer une foncière réside dans sa capacité à réduire l’imposition des revenus immobiliers.

Revenus :

Les revenus locatifs, souvent lourdement imposés, peuvent profiter de la structure fiscale favorable de la foncière, généralement soumise à l’impôt sur les sociétés.

Cette structure permet également de s’endetter pour acquérir des actifs immobiliers à fort rendement, les revenus locatifs finançant les emprunts et générant des profits, tout en offrant une meilleure gestion de la trésorerie et des risques liés aux investissements immobiliers.

Exploitation :

L’exploitation d’une société foncière offre divers avantages importants. Tout d’abord, la diversification des investissements immobiliers permet de disperser les risques, de prévoir les fluctuations économiques et de réagir aux nouvelles tendances du marché immobilier.

Mutualisation des risques :

Ensuite, la mutualisation des risques entre les actionnaires constitue une solution aux inconvénients de la détention directe de biens, comme les loyers impayés, les périodes de vacance ou les dégradations.

Levier financier :

De plus, l’effet de levier immobilier aide une foncière à générer des bénéfices qui financent de nouveaux projets, stimulant ainsi la croissance.

Sur le plan fiscal, les foncières jouissent de nombreux avantages, notamment la déduction des intérêts d’emprunt et de l’amortissement des biens, ce qui réduit la base imposable.

Bien que la taxe foncière demeure, les foncières bénéficient d’un taux d’imposition sur les sociétés plus bas que celui de l’impôt sur le revenu.

Fiscalité :

Enfin, pour obtenir la transparence fiscale et être exemptée de l’impôt sur les bénéfices, une foncière doit choisir le régime SIIC, disposer d’un capital minimum de 15 millions d’euros, être cotée sur un marché réglementé en France et redistribuer 85 % des bénéfices locatifs et 50 % des bénéfices de cession.

Ces exigences permettent aux foncières de réaliser des investissements qui seraient autrement inaccessibles

Distribution des bénéfices :

Investir dans une Société d’Investissement Immobilier Cotée (SIIC) offre aux actionnaires l’avantage de percevoir une distribution généreuse des bénéfices, assurant ainsi un revenu régulier.

Les revenus locatifs doivent être redistribués chaque année, tandis que les bénéfices issus des cessions doivent être distribués avant la fin du deuxième exercice suivant leur obtention.

Capitalisation & bilan comptable :

Néanmoins, il est important de reconnaître que ce type d’investissement comporte des risques de perte de capital. Avant de s’engager, il est essentiel d’évaluer certains indicateurs financiers.

Au niveau du bilan, les immobilisations corporelles doivent être importantes et les créances faibles, car les loyers sont perçus mensuellement.

L’actif net réévalué est un critère essentiel pour apprécier la valeur de l’entreprise.

Dans le compte de résultat, plusieurs aspects doivent être surveillés :

• Le montant des loyers, source principale de revenus ;

• Les dotations aux amortissements, qui indiquent l’âge et l’état du parc immobilier ;

• Les charges de personnel, qui doivent rester modérées ;

• Et enfin, la constance des résultats, cruciale pour bénéficier de l’effet de levier et financer de nouvelles acquisitions.

Gestion locative :

Une gestion locative efficace et la réglementation des loyers jouent également un rôle clé dans la stabilité financière de la foncière.

Stabilité de la valeur :

La stabilité de la valeur des sociétés foncières est consolidée lorsqu’elles modernisent leur parc immobilier, ce qui améliore leur rentabilité.

Leur développement est majoritairement interne, car le cours de leurs actions reste relativement constant, à l’exception des périodes de forte spéculation financière.

Rendements :

Les rendements des foncières sont attrayants, atteignant des taux de 10 %, ce qui est supérieur à la moyenne du marché boursier.

Réinvestissements :

Lorsqu’elles réinvestissent, elles financent généralement leurs nouvelles acquisitions par des prêts bancaires ou des augmentations de capital, plutôt que de conserver les liquidités issues de leurs profits.

Cependant, il est crucial de surveiller les engagements hors bilan, tels que les cautionnements ou les hypothèques, car ils peuvent représenter des risques financiers importants en cas de problème.

Gestion :

La gestion foncière comprend l’ensemble des opérations nécessaires à l’exploitation des bâtiments, y compris l’anticipation et la résolution des problèmes pour optimiser les performances financières des biens.

Cela permet de maintenir, voire d’accroître, la valeur des actifs immobiliers à long terme.