La société civile de placement immobilier (SCPI) est une société d’investissement collectif dont la mission est d’acquérir et de gérer un portefeuille immobilier locatif par l’émission de parts au grand public. Ce type de structure est particulièrement avantageux car il est facilement accessible et peu onéreux, ce qui le rend très attractif.

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Une société civile de placement immobilier est un organisme de placement collectif qui prend la forme d’une société non cotée en bourse (à ne pas confondre avec une SCI).

La SCPI est régie par le Code Monétaire et Financier ainsi que par le Règlement Général de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF).

Elle collecte des fonds auprès de nombreux investisseurs afin d’acquérir et de gérer un patrimoine immobilier destiné à la location, permettant ainsi aux investisseurs de bénéficier des revenus locatifs générés par ces biens sans avoir à s’occuper de leur gestion directe.

Il existe deux catégories principales de SCPI :

• La SCPI de bureau : Elle achète et administre des immeubles destinés à un usage commercial.

• La SCPI résidentielle : Elle acquiert et gère des immeubles destinés à un usage d’habitation.

Le choix de la forme juridique de ces sociétés est souvent motivé par des considérations fiscales, car il leur permet d’échapper à l’impôt sur les sociétés.

Quelles sont les missions de cette société ?

Les responsabilités de la SCPI sont les suivantes :

Acquisition de biens immobiliers : Identifier et acheter des propriétés pour constituer son portefeuille.

Recherche de locataires : Trouver et sélectionner des locataires pour les propriétés acquises.

Établissement des états des lieux : Réaliser des inspections détaillées des propriétés avant et après la location.

Paiement des charges : S’acquitter des frais liés à la gestion des propriétés (taxes, assurances, etc.).

Réalisation des travaux : Superviser et financer les travaux de maintenance et de rénovation nécessaires.

Recouvrement des loyers : Collecter les loyers auprès des locataires.

Frais de Gestion :

Il est important de noter qu’en contrepartie de ces services, les investisseurs doivent payer des frais de gestion lors de la souscription des parts et également chaque année.

Cette organisation permet aux investisseurs de diversifier leur portefeuille immobilier tout en bénéficiant de l’expertise professionnelle de la SCPI dans la gestion et la maintenance des biens immobiliers.

Les biens immobiliers détenus par la société incluent :

• Les propriétés louées ou mises en location dès leur acquisition par la société ;

• Les bâtiments construits, réhabilités ou rénovés à des fins de location ;

• Les terrains nus situés dans des zones urbaines ou en voie d’urbanisation, délimitées par un document d’urbanisme.

Quelle est la différence entre la SCPI et les autres sociétés civiles ?

Il est crucial de différencier la SCPI, la société civile et la société immobilière.

La Société civile est une structure juridique qui ne réalise pas d’activités commerciales.

La Société civile immobilière (SCI) est une société dont l’objectif est la location ou la gestion d’un bien immobilier.

Ces distinctions sont essentielles pour comprendre les spécificités de chaque type de société et leur fonction respective dans le domaine de l’immobilier.

La SCPI, quant à elle, a pour objectif de générer des revenus pour les investisseurs ou de permettre des économies d’impôts grâce à l’investissement immobilier.

Quelles sont les étapes de création ?

Pour créer une SCPI, il est nécessaire de :

• Remplir les conditions légales ;
• Accomplir les formalités administratives.

Les conditions légales à remplir :

Le législateur a défini des spécificités relatives à l’organisation des SCPI. Les conditions à remplir sont les suivantes :

• Détenir un capital social minimum de 760 000€ ;
• Obtenir un agrément de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) ;
• Justifier d’une garantie bancaire approuvée par l’AMF ;
• Assurer la gestion de la SCPI par une société de gestion.

Ces étapes et conditions sont essentielles pour la création et le bon fonctionnement d’une SCPI, assurant ainsi sa légalité et sa viabilité sur le marché immobilier.

Les Formalités :

Pour créer une SCPI, il est d’abord nécessaire de préparer tous les documents requis.

Ensuite, il faut rédiger l’annonce légale et déposer le dossier au greffe.

La Rédaction de l’Annonce Légale :

Les frais pour publier une annonce légale varient selon le département, le support de publication et le nombre de mots.

Le coût moyen est de 118€, mais il peut être supérieur.

Les informations à inclure dans l’annonce légale sont les suivantes :

• La date de signature des statuts de la société ;

• La forme juridique de la société ;

• Le montant du capital social et le nombre maximum/minimum de parts si le capital est variable ;

• La dénomination sociale ;

• L’adresse du siège social ;

• Le prénom et le nom du gérant ;

• La durée de vie de la société.

Après la rédaction de l’annonce légale, le gérant reçoit une attestation de publication qu’il doit déposer au greffe.

Le Dépôt du Dossier de Création au Greffe :

Une fois l’annonce légale rédigée et publiée, le dossier de création de la SCPI doit être déposé au greffe pour finaliser la procédure de création.

Le dépôt du dossier s’effectue auprès du greffe du tribunal de commerce du département où se trouve le siège social. En général, cela correspond au greffe du département concerné.

Pour traiter ce dossier, un coût de 70,39€ est à prévoir.

Les documents à fournir sont les suivants :

• Un exemplaire des statuts signés et datés ;

• L’acte de nomination des gérants ;
Un justificatif de jouissance des locaux (bail, titre de propriété) ;

• Une copie certifiée conforme de la carte d’identité du gérant et des associés ;

• Une déclaration de non-condamnation et de filiation datée et signée par le gérant ;

• Un formulaire M0 ;

• L’attestation de publication dans un support d’annonces légales.

Comment Investir dans une SCPI ?

Les investisseurs peuvent acheter des parts de SCPI de deux manières :

L’achat direct :

Une relation d’investissement direct est établie lorsqu’un souscripteur achète des actions directement auprès d’une société de gestion, d’un gestionnaire de portefeuille ou d’une banque.

Dans le cadre de la loi Pinel, un investisseur peut bénéficier d’une déduction d’impôt sur le revenu si l’action directe en SCPI concerne un bien neuf.

L’achat indirect :

L’achat indirect consiste en une collecte de fonds auprès d’investisseurs. Cela permet d’investir dans des biens immobiliers locatifs et de verser ensuite des revenus fonciers nets à chaque investisseur.

L’investissement en SCPI présente à la fois des avantages et des inconvénients, tout en restant très attractif.

Les avantages de la SCPI :

Accessibilité :

• L’investissement en “pierre papier” est accessible à un large public.

• Possibilité d’investir dans une SCPI de rendement ou fiscale pour seulement 185€.

• Pas de limite maximale d’investissement.

Mutualisation des risques :

Posséder une part dans chaque bien immobilier de la SCPI permet de répartir les risques.

Par exemple, même si un locataire fait défaut, le risque est compensé par les autres loyers perçus.

Absence de gestion pour l’investisseur :

• Aucune gestion de trésorerie nécessaire.

• La SCPI verse à ses associés des loyers nets de charges.

• L’investisseur n’a pas à gérer les biens.

Rentabilité :

La SCPI est rentable, avec une rentabilité souvent supérieure à celle de l’immobilier direct.

• Flexibilité lors de la cession des parts :

• Possibilité de vendre une partie de ses parts et de conserver l’autre pour continuer à percevoir des rendements.

Les inconvénients de la SCPI :

Risque de perte de capital :

• La valeur du parc immobilier dépend de la conjoncture immobilière.
• Le rôle des investisseurs est limité principalement à l’apport de capital.

Risque de carence locative :

Le taux de distribution sur valeur de marché est lié au taux d’occupation financier, ce qui peut engendrer des périodes de carence locative.

Revente des parts non garantie :

La revente des parts n’est pas assurée par la société de gestion.

Il est crucial de bien choisir la SCPI dans laquelle on investit. La société de gestion est un élément clé de la SCPI, car elle est responsable de la distribution des rendements et des décisions d’investissement sur le marché immobilier.

Il existe un risque que la société de gestion fasse faillite, ce qui pourrait affecter les investissements.

Quels sont les différents régimes fiscaux applicables aux SCPI ?

Les règles fiscales applicables aux placements en SCPI varient en fonction de la nature des gains et de leur origine géographique.

Régime de droit commun :

Il s’agit du régime fiscal le plus courant, comparable au traitement fiscal des salaires et des pensions de retraite. Les dividendes provenant d’une SCPI doivent être déclarés en tant que revenus fonciers et sont soumis à l’impôt sur le revenu (IR) selon le barème progressif.

Ce barème comporte quatre tranches allant de 11% à 45%, auxquelles s’ajoutent les prélèvements sociaux au taux de 17,2%.

Régime du micro-foncier :

Ce régime, créé par le législateur pour simplifier le calcul de l’imposition des revenus fonciers, s’applique aux épargnants percevant moins de 15 000€ de revenus fonciers avant déduction des charges foncières et des intérêts d’emprunt.

Dans ce cadre, un abattement forfaitaire de 30% est appliqué aux revenus bruts perçus.

À noter que cette option du micro-foncier n’est possible que si l’investisseur perçoit des revenus locatifs « classiques » via la location d’un logement nu en direct.

Revenus de source étrangère :

Il s’agit des revenus de la SCPI provenant d’immeubles situés à l’étranger. Pour éviter une double imposition, deux cas de figure sont possibles :

• Les revenus déjà imposés à l’étranger donnent droit à un crédit d’impôt en France équivalent à l’impôt français correspondant à ces revenus.

Ces revenus sont ainsi supprimés de la base imposable mais influencent le taux d’imposition moyen du revenu global.

• Les revenus taxés à l’étranger sont exonérés de fiscalité française mais sont pris en compte pour le calcul du taux effectif applicable aux autres revenus de source française, augmentant ainsi le taux moyen d’imposition des autres revenus.

Cette synthèse des régimes fiscaux applicables aux SCPI permet de mieux comprendre les implications fiscales liées à l’investissement dans ce type de placement immobilier.

Revenus de Source Étrangère :

En général, les revenus de source étrangère bénéficient d’une fiscalité réduite.

L’économie réalisée par rapport à des revenus français dépend de la tranche d’imposition applicable.

De plus, ces revenus sont exempts de prélèvements sociaux.

Plus-Values Immobilières :

Les plus-values immobilières sont soumises à un régime spécifique, avec une imposition forfaitaire de 19%, à laquelle s’ajoutent 17,2% de prélèvements sociaux.

Pour les biens détenus depuis plus de 5 ans, un mécanisme d’abattement s’applique :

• Abattement de 6% par an de la 6ème à la 21ème année de détention ;

• Abattement de 4% la 22ème année.

Ainsi, le bien est exonéré d’impôt sur la plus-value après 22 ans de détention.

Pour les prélèvements sociaux, l’abattement est le suivant :

• 1,65% par an de la 6ème à la 21ème année ;

• 9% à partir de la 22ème année.

L’exonération totale des prélèvements sociaux est atteinte après 30 ans de détention.

Taxe Supplémentaire :

Une taxe supplémentaire s’applique aux plus-values imposables supérieures à 50 000€, avec un taux variant de 2% à 6% selon le montant de la plus-value réalisée.

SCPI dans l’Assurance Vie :

Le cas des SCPI détenues dans le cadre d’un contrat d’assurance vie présente des particularités fiscales, offrant souvent des avantages supplémentaires par rapport aux placements directs.

Il est possible d’investir des parts de SCPI dans un contrat d’assurance vie, intégrant ainsi ces parts dans l’enveloppe fiscale du contrat.

Les revenus générés et les plus-values potentielles sont regroupés dans un « pot commun » qui bénéficie d’une exonération fiscale après 8 ans :

• Jusqu’à 4 600€ de gains annuels pour une personne seule ;

• Jusqu’à 9 200€ pour un couple soumis à imposition commune, avec un taux forfaitaire de 7,5% au-delà ;

• Jusqu’à 150 000€ de versements postérieurs au 27/09/2017, avec un taux porté à 12,8% au-delà de ce montant.

Durée de Placement Recommandée pour les SCPI :

Il est conseillé de conserver des parts de SCPI pendant une durée d’au moins 10 ans pour optimiser la rentabilité et minimiser les risques.

Rendement des SCPI en 2022 :

La collecte nette des SCPI a augmenté de 45% au cours des 9 premiers mois de 2022, avec une majorité de cette collecte captée par les SCPI de bureaux.

Le taux de rendement annualisé moyen des SCPI s’établit à 4,26% au 31 septembre 2022.

Motivation Principale pour Investir en SCPI :

Investir dans des parts de SCPI permet de se protéger contre l’inflation. La performance des SCPI est généralement supérieure à l’inflation, et l’immobilier est un placement qui réagit favorablement aux hausses de prix.