En 2025, les gestionnaires de fonds immobiliers opérant sur le marché européen devront naviguer dans un paysage encore plus complexe avec l’ajout d’une probable désindustrialisation en Europe, exacerbée par les nouvelles taxes d’importation américaines et la crise énergétique persistante.

Voici une analyse actualisée des stratégies d’investissement, de diversification des portefeuilles immobiliers, et de la volatilité des performances dans ce contexte.

Stratégies d’investissement

Pivot vers des actifs résidentiels et logistiques : La désindustrialisation, combinée aux taxes d’importation américaines, risque de réduire la demande pour les espaces industriels traditionnels (usines, entrepôts de production). Les gestionnaires devraient réorienter leurs investissements vers le résidentiel (pénurie chronique de logements) et la logistique de dernière génération (entrepôts pour le e-commerce), qui restent soutenus par des tendances structurelles comme l’urbanisation et la consommation en ligne.

Focus accru sur la durabilité énergétique : Avec la crise énergétique qui persiste, les actifs à haute efficacité énergétique (bâtiments passifs, équipés de solutions renouvelables comme le solaire ou la géothermie) deviennent essentiels. Ces immeubles offrent une protection contre la hausse des coûts opérationnels et attirent des locataires prêts à payer une prime pour des charges réduites.

Investissements opportunistes dans des actifs dévalorisés : La désindustrialisation et les tensions financières internationales pourraient accentuer la correction des prix immobiliers dans certains segments (bureaux, industriel). Les gestionnaires peuvent cibler des actifs sous-valorisés pour les repositionner, par exemple en transformant des sites industriels en logements ou en espaces polyvalents (coworking, loisirs).

Réduction de l’exposition aux secteurs exportateurs : Les taxes américaines déstabilisant les marchés financiers et les chaînes d’approvisionnement, les entreprises européennes dépendantes des exportations vers les États-Unis risquent de réduire leurs besoins en espaces. Les gestionnaires devraient éviter les zones industrielles fortement liées au commerce transatlantique (par exemple, certaines régions d’Allemagne ou du nord de l’Italie) au profit de marchés domestiques résilients.

Adaptation aux nouveaux usages : Avec la désindustrialisation, les besoins en infrastructures évoluent. Investir dans des actifs liés à la transition énergétique (data centers alimentés en énergie verte, parcs de stockage d’énergie) ou à la relocalisation (petites unités de production locale) pourrait offrir des opportunités à long terme.

Diversification des portefeuilles immobiliers

Diversification géographique ciblée : Les gestionnaires devraient équilibrer leurs portefeuilles entre des marchés européens moins touchés par la désindustrialisation et la crise énergétique (Pays-Bas, Scandinavie) et des régions en croissance (Europe centrale comme la Pologne ou la Tchéquie), où les rendements locatifs restent attractifs (5-7 %) et les coûts énergétiques mieux maîtrisés.

Mix sectoriel défensif : Un portefeuille diversifié combinant résidentiel (40-50 %), logistique (20-30 %), et actifs alternatifs (santé, résidences seniors, espaces communautaires, 20-30 %) permet de réduire les risques. Les bureaux, particulièrement dans les zones tertiaires dépendantes des multinationales affectées par les taxes US, devraient être sous-pondérés.

Intégration d’actifs financiers immobiliers : Face à la volatilité des marchés, inclure des ETF immobiliers européens ou des obligations adossées à des actifs durables offre une liquidité accrue et une exposition indirecte au secteur, tout en atténuant les chocs liés à la désindustrialisation.

Réduction de l’exposition aux zones industrielles déclinantes : Les régions historiquement industrielles (Ruhr en Allemagne, nord de la France) pourraient subir une érosion de la demande. Diversifier vers des zones urbaines ou périurbaines, où la reconversion est plus aisée, devient stratégique.

Volatilité des performances

Impact des taxes US et de la désindustrialisation : Les nouvelles taxes d’importation américaines, en déstabilisant les marchés financiers, pourraient entraîner une volatilité accrue des valorisations immobilières, notamment dans les secteurs industriels et tertiaires liés aux exportations. Les rendements dans ces segments pourraient fluctuer entre -2 % et +3 %, contre 4-6 % pour les actifs résidentiels ou logistiques plus stables.

Effet de la crise énergétique : La hausse des coûts énergétiques continuera d’affecter les actifs non durables, avec une volatilité potentielle de 12-15 % pour les immeubles mal isolés ou énergivores, contre 7-10 % pour les bâtiments conformes aux normes ESG. Les gestionnaires qui négligent cet aspect risquent des pertes de valeur significatives.

Stabilisation par la diversification : Un portefeuille bien diversifié (mix géographique et sectoriel) peut limiter la volatilité globale à 8-12 %, contre 15-20 % pour un portefeuille concentré sur des actifs industriels ou tertiaires vulnérables. Les rendements moyens attendus en 2025 pourraient osciller entre 3-5 %, avec des écarts plus marqués dans les zones touchées par la désindustrialisation.

Incertitude macroéconomique : La combinaison des taxes US, de la désindustrialisation et d’une politique monétaire européenne potentiellement restrictive (si l’inflation énergétique persiste) pourrait amplifier les variations de performance. Les actifs défensifs (logements, santé) devraient toutefois offrir une certaine stabilité.

Conclusion

En 2025, les gestionnaires de fonds immobiliers en Europe devront adopter une approche prudente mais proactive : investir dans des actifs durables et résilients (résidentiel, logistique, alternatifs), diversifier géographiquement et sectoriellement pour limiter l’exposition aux chocs des taxes américaines et de la désindustrialisation, et anticiper une volatilité accrue dans les segments industriels et tertiaires.

Face à la crise énergétique, la priorité est de privilégier des immeubles à faible consommation pour sécuriser les revenus locatifs et réduire les risques. Dans ce contexte challenging, les fonds les plus performants seront ceux qui sauront allier flexibilité, durabilité et opportunisme.