Contexte des taxes douanières américaines en 2025 Annonces :

Après son élection en novembre 2024, le président-élu Donald Trump a réaffirmé son intention d’imposer des taxes douanières significatives dès son investiture le 20 janvier 2025, notamment : 10 % supplémentaires sur toutes les importations vers les États-Unis, 60 % sur les produits chinois, 25 % sur les importations en provenance du Canada et du Mexique, 20% pour la France, etc…en réponse à des préoccupations sur l’immigration et le trafic de drogue.

Ces mesures s’ajoutent aux taxes existantes (ex. : Section 301 sur la Chine, datant de 2018).

Objectif : Réduire le déficit commercial américain, encourager la production locale (« onshoring ») et financer des baisses d’impôts domestiques. Ces décisions affecteront les flux commerciaux mondiaux, y compris les exportations européennes vers les États-Unis, qui représentent environ 20 % du commerce total de l’UE (500-600 milliards d’euros annuels en 2024).

Impact sur le marché immobilier européen :

Les entrepôts logistiques, d’activités et industriels en Europe seront touchés à travers plusieurs mécanismes : la reconfiguration des chaînes d’approvisionnement, les ajustements de la demande de stockage, et les investissements immobiliers.

Entrepôts logistiques Reconfiguration des chaînes d’approvisionnement :

Les taxes américaines rendront les exportations européennes (ex. : automobiles allemandes, produits pharmaceutiques français) vers les États-Unis plus coûteuses, incitant les entreprises à stocker davantage en Europe pour éviter les surcoûts ou à rapatrier une partie de la production dans l’UE.

Effet nearshoring : Une augmentation de la demande d’entrepôts logistiques est probable en Europe de l’Est (Pologne, Tchéquie) et du Sud (Espagne, Portugal) pour soutenir la production locale et contourner les taxes via des hubs intermédiaires.

Demande accrue : En 2024, la demande placée pour les entrepôts logistiques (> 5 000 m²) était d’environ 20-25 millions de m² (Cushman & Wakefield).

Les taxes pourraient pousser ce chiffre vers 26-28 millions de m² en 2025, notamment pour les entrepôts XXL (> 40 000 m²), car les entreprises stockeront plus pour anticiper les perturbations commerciales.

Les hubs logistiques clés (Rotterdam, Hambourg, Anvers) verront une pression accrue, avec des loyers prime potentiellement en hausse de 5-10 % (ex. : 80-100 €/m² en 2024 → 85-110 €/m² en 2025).

Investissements : Les investisseurs pourraient injecter 15-18 milliards d’euros en 2025 (contre 12-15 milliards en 2024), mais avec une prudence accrue face aux incertitudes géopolitiques.

Entrepôts d’activités Impact limité mais localisé : Les locaux d’activités (< 5 000 m², souvent artisanaux ou industriels légers) sont moins directement liés aux flux internationaux que les grands entrepôts logistiques.

Cependant, les PME exportatrices (ex. : sous-traitants automobiles en Allemagne) pourraient réduire leurs expansions face aux coûts accrus d’exportation vers les États-Unis. Demande stable : Environ 5-6 millions de m² placés en 2024, avec une légère baisse possible (-5 %) en 2025 si les taxes freinent les activités des PME.

Loyers et offre : Les loyers resteront stables (ex. : 200-400 €/m²/an en Île-de-France), mais l’offre neuve limitée et les coûts de mise aux normes (ex. : EU Green Deal) pourraient accentuer la pression dans les zones industrielles secondaires.

Entrepôts industriels Relocalisation et réindustrialisation : Les taxes américaines renforceront la tendance à la réindustrialisation européenne, déjà en cours (ex. : plan « Made in Europe »).

Les fabricants (ex. : batteries pour véhicules électriques, semi-conducteurs) chercheront à produire et stocker davantage en Europe, augmentant la demande d’entrepôts industriels.

Demande : En 2024, 5-7 millions de m² ont été placés. En 2025, une hausse de 10-15 % est envisageable, notamment en Allemagne, Pologne, et Italie.

Effet régional : Les pays d’Europe de l’Est (ex. : Pologne, +1 million de m² potentiels) et du Sud (ex. : Espagne, +500 000 m²) bénéficieront de cette relocalisation, tandis que les hubs traditionnels (ex. : France, Allemagne) pourraient voir une saturation.

Effets spécifiques des taxes douanières Augmentation des stocks en Europe :

Les entreprises européennes exportant vers les États-Unis (ex. : Airbus, Volkswagen) pourraient augmenter leurs stocks locaux pour éviter des interruptions ou des coûts imprévus, dopant la demande d’espace de stockage (+10-15 % dans les hubs portuaires comme Rotterdam).

Contournement via des tiers : Certaines entreprises pourraient exporter vers les États-Unis via des pays non taxés (ex. : Mexique avant les 25 %), nécessitant des entrepôts logistiques intermédiaires en Europe pour organiser ces flux.

Réactions de l’UE : Une riposte européenne (ex. : taxes sur les produits américains comme en 2018) pourrait accroître les besoins de stockage pour les importations US réorientées vers l’Europe, stimulant les entrepôts près des ports (ex. : Hambourg, Barcelone).

Coûts et loyers : Les coûts logistiques en hausse (transport, taxes) pourraient se répercuter sur les loyers (+3-5 % en moyenne), mais les investisseurs pourraient hésiter à financer de nouveaux projets face à l’incertitude, freinant l’offre neuve.

Tendances et perspectives pour 2025 Entrepôts logistiques :

Croissance : +5-10 % de demande placée, portée par le nearshoring et le stockage stratégique.

Géographie : Concentration renforcée dans les FLAPD (Francfort, Londres, Amsterdam, Paris, Dublin) et expansion en Europe de l’Est.

Entrepôts d’activités : 

Stagnation : Demande stable ou en légère baisse (-5 %), surtout pour les PME affectées par les exportations.

Focus local : Investissements limités aux régions à faible coût (ex. : Portugal, Roumanie).

Entrepôts industriels :

essor : +10-15 % de demande, tiré par la réindustrialisation et les besoins en stockage de matières premières.

Sustainability : Pression pour des bâtiments « verts » (ex. : normes ESG), augmentant les coûts de construction.

Conclusion :

Les augmentations des taxes douanières américaines en 2025 auront un impact mixte sur le marché immobilier européen des entrepôts

Effet positif : Hausse de la demande pour les entrepôts logistiques et industriels due au nearshoring, à la réindustrialisation, et à l’augmentation des stocks en Europe.

Effet négatif : Pression sur les entrepôts d’activités (PME exportatrices), incertitude pour les investisseurs, et potentiel déplacement de certains flux hors de l’UE.

Géographie : Les pays à faible coût (Europe de l’Est) et les hubs portuaires (Pays-Bas, Allemagne) tireront leur épingle du jeu, tandis que des marchés comme la France pourraient perdre en compétitivité si leurs propres taxes locales s’ajoutent au fardeau.