Après la pandémie, l'inflation, les faillites de banques régionales et la crise du plafond de la dette, il était difficile d'imaginer que les États-Unis seraient si rapidement confrontés à cette vague récessionniste . Cela fait un moment que nous n'avons pas entendu de mauvaise nouvelle en provenance des USA, sachant que tout ce qui s'y passe finit par les impacter à court ou moyen terme...
L'immobilier français connaît actuellement un bouleversement majeur des forces qui l'ont soutenu au cours des vingt dernières années. Après une période dorée caractérisée par l'abondance de liquidités et des mesures politiques incitatives, le marché a atteint des niveaux record, rendant le retournement inévitable...
Les prix de l'immobilier commencent enfin à diminuer, bien que cette baisse ne soit ni uniforme partout ni à la même vitesse. En moyenne, l'immobilier français a augmenté de plus de 34 % depuis 2016, stimulé par des taux d'intérêt à 0 % et un désir d'espace après les confinements. Toutefois, la frénésie immobilière semble atteindre ses limites...
France - Ananlyse de Marché 2023...!
L’immobilier français connaît actuellement un bouleversement majeur des forces qui l’ont soutenu au cours des vingt dernières années. Après une période dorée caractérisée par l’abondance de liquidités et des mesures politiques incitatives, le marché a atteint des niveaux record, rendant le retournement inévitable.
Dépendant fortement du crédit, il a suffi que les conditions se durcissent et que les taux augmentent pour mettre fin à cette prospérité. En conséquence, le pouvoir d’achat immobilier s’est effondré, et il faudra s’armer de patience en attendant que les prix s’ajustent.
Pour retrouver un équilibre aux taux actuels de l’automne 2023, une baisse des prix de 20 % serait nécessaire. Par ailleurs, le parc immobilier français est en mauvais état, et les réglementations sur la qualité de l’habitat ont récemment évolué, imposant de nouvelles contraintes aux constructeurs et aux propriétaires de logements énergivores, au pire moment possible.
Les banques, dans un marché en déclin, hésitent à assouplir leurs conditions de prêt. Tandis que le gouvernement cherche des solutions, de nouveaux acteurs conçoivent déjà l’immobilier de demain avec des modèles d’achat ou de détention innovants, soutenus par les avancées technologiques.
Une diminution de 40 % des crédits immobiliers accordés entre août 2022 et août 2023 illustre l’ampleur du défi. Bien que cette baisse ait été prévue, elle demeure significative.
Dans le domaine de l’immobilier neuf, les contribuables les plus fortement imposés ont été incités à investir par des dispositifs tels que la loi « Robien », qui est devenue « Scellier », puis « Duflot », et enfin « Pinel ».
Durant cette période, les prix de l’immobilier ont augmenté plus rapidement que les revenus des ménages, créant ainsi une bulle. Une correction du marché était attendue en 2018 et 2019, mais la pandémie a mis un coup d’arrêt à l’économie, déclenchant une crise qui a secoué les marchés quelques mois plus tard.
Déjà avant la crise, en 2019, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) avait émis de nouvelles recommandations pour protéger les emprunteurs, devenues obligatoires le 1er janvier 2022. Depuis, la durée maximale d’un crédit immobilier en France est strictement limitée à 25 ans, ou 27 ans avec un différé de 2 ans, et le taux d’endettement, assurance comprise, ne doit pas dépasser 35 %.
En janvier 2022, les taux d’intérêt étaient encore à 1 %, et les prix continuaient de monter. Cependant, les taux ont rapidement grimpé à une moyenne de 3,90 % sur 20 ans, une hausse si rapide que les banques commerciales n’ont pas pu suivre, forçant une partie des acheteurs à repousser leurs projets.
En septembre 2022, le dépassement du seuil du taux d’usure est devenu la principale raison de refus de prêt, avec 45 % des dossiers rejetés pour ce motif. Bien que ce problème technique de l’usure ait été partiellement résolu, la chute du marché persiste.
Le marché immobilier français, tout comme ailleurs, est fortement tributaire de la distribution des crédits, et avec la montée des taux d’intérêt, les difficultés s’accentuent. On anticipe déjà une baisse des volumes de vente de 15 % et une diminution des prix de 10 à 15 % selon les prévisions les plus conservatrices.
La correction tant attendue semble inévitable. Tandis que le secteur de l’ancien parvient tant bien que mal à s’adapter, le neuf traverse une crise profonde. Ce scénario, que beaucoup refusent de croire, pourrait pourtant se réaliser.
Un dysfonctionnement majeur en témoigne : les prix des logements neufs continuent d’augmenter de 6,4 % en moyenne au deuxième trimestre 2023 par rapport à l’année précédente, malgré une chute des réservations de 25 % en 2022 et de 34 % depuis le début de l’année 2023.
La loi sur les passoires thermiques, en vigueur depuis le 1er janvier 2023, interdit la location des biens les plus énergivores, contraignant les propriétaires à entreprendre des rénovations pour se conformer aux nouvelles normes environnementales.
De plus, la BCE a relevé ses taux directeurs à 4,50 % le mois dernier, pour la dixième fois depuis juillet 2022, sans signe d’arrêt.
Ces éléments provoquent de graves perturbations sur un marché locatif déjà turbulent, tandis que des millions de Français, désireux de changer d’environnement depuis les confinements, se heurtent à des obstacles financiers croissants.
La pandémie a retardé l’impact, mais l’inflation et la hausse des taux ont exacerbé la situation : les acheteurs sont incapables d’acquérir des biens, et tant que les prix ne seront pas ajustés pour compenser cette hausse des taux et la perte de pouvoir d’achat, le marché ne pourra pas se stabiliser.
Actuellement, les prix devraient diminuer de 22 % ou les salaires augmenter d’autant pour rétablir l’équilibre.
Et il est évident que cela n’arrivera pas de sitôt ?
Alors, quelle solution adopter ?
Une des réponses pourrait venir d’autres acteurs institutionnels, de nouveaux entrants sur le marché que l’on désigne depuis peu sous le terme de « PropTech ».
Bien que ce terme soit encore en évolution, il regroupe l’ensemble de ces start-up qui apportent des innovations technologiques à l’industrie immobilière, cherchant à transformer complètement les modes de consommation. Et quelle meilleure occasion pour cela qu’une crise majeure ?
Cela passe par des projets intelligents et modulables, le développement d’espaces de coworking ou de coliving, le crowdfunding immobilier, le time-sharing, les résidences hybrides connectées, ainsi que par de nouvelles méthodes de construction et de rénovation innovantes à forte valeur ajoutée.
En France, on parle principalement d’immobilier d’entreprise, incluant les immeubles de bureaux, les commerces et centres commerciaux, les entrepôts et tous les locaux d’activités.
Mais ce secteur connaît aussi une forte baisse !
Quand on pense aux bureaux, on pense immédiatement à « La Défense », le deuxième plus grand pôle d’affaires européen après la « City de Londres » et le quatrième au monde. Ce quartier emblématique de 3,7 millions de mètres carrés de bureaux abrite les plus hautes tours de France, regroupées autour de la « Grande Arche », et continue d’évoluer.
La plus haute tour actuelle, la tour « First », culmine à 231 mètres, mais elle devrait être dépassée par le nouveau siège social de « Total Energie » nommé « The Link », actuellement en construction, et qui devrait atteindre 242 mètres.
En France, le groupe « GECINA » figure parmi les plus grandes sociétés foncières spécialisées. Il est détenu par des entités telles que la « Caisse des Dépôts » au Québec, la filiale d’assurance du « Crédit Agricole Prédicat », la « Norges Bank Investment », le « Vanguard Group », « Black Rock Advisors UK » et « Amundi Asset Management ».
GECINA administre plus de 20 milliards d’euros de bureaux en France, principalement en région parisienne. Cotée sur « Euronext » à Paris, l’action de GECINA, qui atteignait 180 euros avant la crise sanitaire, a depuis perdu 44 % de sa valeur.
Environ quarante sociétés foncières comme « GECINA » sont cotées en bourse, parmi lesquelles des noms connus comme « Unibail », « Clépierre » et « Icade ». Ces sociétés d’investissement cotées (SIIC) ont prospéré grâce à la bulle immobilière alimentée par l’argent bon marché.
Toutefois, avec la montée des taux d’intérêt et le retournement du marché immobilier, leur situation s’est détériorée. Toutes ces valeurs ont fortement chuté, frappées par les confinements de 2020, et n’ont pas récupéré leur niveau d’avant la crise.
Si vous envisagez d’inclure ces actions dans votre portefeuille, il serait prudent d’attendre un peu. Les experts restent optimistes, car ils savent que les habitudes de travail ont changé et que l’adaptation est inévitable.
Les constructeurs ayant misé sur les espaces de co-working, les immeubles modulables et la « Haute Qualité Environnementale » devraient continuer à prospérer. En revanche, ceux qui manquent d’innovation ou de moyens pour se réorienter risquent de rencontrer des difficultés.
Passons en revue rapidement : aux États-Unis, l’augmentation des taux d’intérêt combinée à une forte baisse de la demande met une pression énorme sur les banques régionales, déjà affaiblies par une crise de confiance et une politique monétaire stricte. Pour éviter une série de défauts de paiement qui pourraient les mettre en difficulté, comme en mars 2023, ces banques devront refinancer environ 1500 milliards de dollars de prêts immobiliers garantis par des créances commerciales au cours des deux prochaines années.
La chute des quatre banques régionales et les conséquences limitées qui en ont résulté ont démontré la solidité du système bancaire américain, apaisant temporairement les inquiétudes des déposants. Toutefois, les prix de l’immobilier d’entreprise continuent de chuter. Actuellement, 63 % des CMBS (prêts immobiliers commerciaux titrisés et vendus sur les marchés, semblables aux « subprimes ») arrivant à échéance cette année sont déjà en situation critique ou en cours de renégociation.
La question demeure de savoir si nous pouvons compter sur la résilience des marchés, toujours aussi optimistes, pour soutenir l’immobilier commercial et les banques impliquées. Ces marchés espèrent la fin des hausses de taux depuis 2023, et il semble que la FED commence enfin à indiquer une possible fin de ce cycle de hausse des taux.
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