Les prix de l’immobilier commencent enfin à diminuer, bien que cette baisse ne soit ni uniforme partout ni à la même vitesse. En moyenne, l’immobilier français a augmenté de plus de 34 % depuis 2016, stimulé par des taux d’intérêt à 0 % et un désir d’espace après les confinements. Toutefois, la frénésie immobilière semble atteindre ses limites.

Les notaires de France, dans leur dernière lettre de conjoncture, signalent des signes préoccupants tels qu’une chute de plus de 21 % des ventes de logements anciens en un an en février, et une stagnation des ventes de logements neufs, tandis que les mises en chantier ont reculé de 23,7 % en 2023.

Cette diminution est due à une combinaison de facteurs influençant fortement les prix de l’immobilier, comme un médicament à effet prolongé, dont les conséquences se feront sentir pendant un certain temps.

Tout ce qui monte finit par redescendre, un principe bien connu des marchés, même si parfois oublié. L’immobilier demeure néanmoins une valeur sûre et refuge, dont les prix n’ont cessé de croître depuis que l’homme a établi la première clôture et inventé le titre de propriété.

Un simple coup d’œil à la courbe des prix de l’immobilier depuis l’année1900, révèle qu’ils n’ont reculé qu’en de rares occasions : après la Grande Dépression de 1929, durant les années 90, et à la suite de la crise financière de 2008 provoquée par les subprimes. En dehors de ces périodes, les prix ont toujours rebondi, voire ricoché. Cette résilience renforce l’idée que l’immobilier est une valeur sûre.

Les propriétaires ayant acheté au début des années 2000, en 2010 ou en 2016 peuvent se féliciter de voir leur patrimoine doubler ou tripler de valeur, ayant su profiter de ces rares baisses pour saisir des opportunités. Chaque crise apporte son lot de chances, particulièrement dans l’immobilier, où chaque baisse est suivie d’un rebond encore plus vigoureux.

Le logement, en plus d’être un investissement très rentable, est un besoin essentiel. Quel que soit l’état de l’économie, les décisions politiques ou les tendances, tout le monde a besoin de se loger, et le prix importe peu.

Pour acheter, les gens n’hésitent pas à s’endetter sur de longues périodes, encouragés par des banques, à prêter à des taux très bas. Entre 2016 et janvier 2022, il était possible d’emprunter à 0,8 % sur 20 ans ou 1,25 % sur 25 ans, avec des mensualités respectives de 451 € et 388 € pour chaque tranche de 100 000 € empruntée.

En conséquence directe, le rêve de posséder son propre bout de terrain devenait accessible. La demande a explosé, encouragée par des politiques de défiscalisation, des aides à l’accession et à la rénovation, ainsi que par les spéculateurs.

Le développement spectaculaire de la location à court terme, permettant de doubler voire tripler la rentabilité d’un bien, en est l’effet le plus visible. Ainsi, les prix des biens anciens ont bondi de plus de 36 % en moyenne sur la même période, créant une bulle immobilière que peu voulaient reconnaître jusqu’à l’année dernière.

Tout a commencé en janvier 2022, lorsque les dernières traces de COVID s’évanouissaient, les taux d’intérêt restaient très bas, et la paix régnait en Europe. Une nouvelle, touchant tous les Français, a émergé : les prêts immobiliers seraient désormais plus strictement encadrés, avec des banques tenues de respecter des conditions rigoureuses. La durée des prêts ne doit pas dépasser 25 ans, et le taux d’endettement ne peut excéder 35 %. Pour freiner la spéculation responsable de la flambée des prix du logement, y compris dans le parc locatif, les banques doivent durcir leurs conditions d’accès au crédit.

Elles exigent désormais plus d’apport personnel et un effort de remboursement parfaitement calibré, le tout sur des durées plus courtes. Au début, cela n’a pas empêché les prix de continuer à augmenter ; les biens les plus chers, au-delà de 280 000 €, se vendaient même de plus en plus vite.

De nombreux acheteurs modestes se sont retrouvés exclus de l’accès à la propriété, mais les autres n’ont pas abandonné leurs projets. Il a fallu attendre début juin pour que progressivement, les autres ingrédients de notre formule s’ajoutent et que la fièvre immobilière s’apaise enfin, peut-être même un peu trop.

Voici donc le deuxième ingrédient : l’inflation. Depuis janvier 2022, l’indice des prix à la consommation a grimpé de 10,4 %, avec une augmentation de plus de 30 % pour l’énergie et de 19,4 % pour l’alimentation.

Ces deux catégories représentent deux des trois plus importants postes de dépenses des Français. Avec des salaires n’ayant augmenté que de 4 à 5 % selon les estimations, le pouvoir d’achat a été sévèrement impacté, entraînant le report de nombreux projets immobiliers.

Dans le secteur du neuf, la crise est palpable. Les prix des matériaux, du transport et de l’énergie ont tellement flambé que des centaines de biens, tout juste construits mais devenus hors de prix, ne trouvent plus preneur. En conséquence, les promoteurs ont totalement perdu leur rythme de construction, atteignant des niveaux historiquement bas.

Évidemment, notre troisième ingrédient, la hausse des taux directeurs, aggrave la situation. Les taux directeurs, l’arme anti-inflation des banques centrales, ont grimpé de 0 à 3,5 % d’ici la fin de l’hiver 2023. Cela a pour effet de rendre les crédits de plus en plus chers, décourageant l’emprunt.

Aujourd’hui, emprunter 100 000 € sur 20 ans, coûte 609 € par mois, et 537 € sur 25 ans, soit respectivement 35 % et 38 % de plus qu’il y a deux ans pour le même montant. Cette hausse des taux a fait exploser de nombreux budgets, y compris ceux des classes moyennes.

De plus, les biens qui valaient 100 000 € sont désormais affichés à 110 000 €, éloignant encore davantage le rêve de posséder son propre petit coin de terre.

Mais reprenons : resserrement des conditions de crédit, hausse des taux et baisse du pouvoir d’achat. Avec ces éléments, il n’est pas étonnant que la fièvre immobilière retombe. Mais ce n’est pas tout.

Un autre facteur clé, celui qui prolongera l’effet, apaisant sur le marché, est l’entrée en récession de la France il y a six mois. En période de récession, la création de valeur ralentit, stagne, et il en va de même pour l’immobilier.

La grande récession des années 90 a montré que l’économie et les prix de l’immobilier peuvent rester stables. Une récession entraîne son lot de difficultés : trésorerie tendue, chômage, austérité, perte de compétitivité, frilosité des banques et avenir incertain.

Ce n’est vraiment pas le meilleur moment pour envisager des projets immobiliers. Les acheteurs potentiels se demandent s’ils auront toujours leur emploi pour rembourser leur maison ou combien ils perdront s’ils doivent vendre en urgence.

Le moral des emprunteurs est au plus bas et ceux qui peuvent acheter comptant préfèrent investir dans des marchés étrangers plus rentables. Le résultat est la correction tant attendue.

Une bulle éclate lorsque l’effort financier dépasse les capacités des acheteurs. Beaucoup d’acheteurs se retirent et les vendeurs, contraints de négocier, acceptent des réductions.

Actuellement, les acheteurs obtiennent des baisses de prix de 10 à 15 %. Les professionnels de l’immobilier attendaient cette correction pour rééquilibrer un marché où les prix des logements avaient atteint des niveaux déconnectés des réalités locales.

Dans les années 1980, il fallait 4 à 5 ans de salaires moyens pour s’offrir une résidence principale. En 2019, c’était 7 ans, et en 2022, cela variait de 8 à 10 ans. Dans certaines zones touristiques et à Paris, où les Airbnb se sont multipliés, la frénésie immobilière a poussé les habitants à se loger ailleurs.

Bien que cela soit regrettable pour ceux qui ont acheté au sommet du marché, la situation actuelle est vue positivement par ceux qui attendaient une correction. La question est de savoir jusqu’où cette correction ira et quand on pourra espérer une accalmie.

En février 2024, les banques ont accordé un volume de crédits immobiliers exceptionnellement bas, atteignant seulement 7,6 milliards d’euros, soit trois fois moins qu’en 2022.

Face à cette chute drastique, les banques n’ont eu d’autre choix que de légèrement assouplir leurs conditions de prêt, entraînant une légère baisse de la prime de risque et des taux proposés. Cependant, elles continuent d’exiger un apport significatif et maintiennent strictement la règle du taux d’endettement de 33 %.

C’est un premier pas encourageant, d’autant plus que l’inflation se rapproche enfin de l’objectif de 2 %. La France a terminé l’année avec une inflation à 4,9 %, commençant la nouvelle année à 3,8 % en janvier et 2,9 % en février.

Bien que cette baisse soit une excellente nouvelle, il reste encore beaucoup à faire pour absorber la hausse des prix enregistrée depuis le début de la crise et ajuster l’économie, un processus qui pourrait prendre des mois, voire des années.

La baisse de l’inflation laisse espérer une diminution des taux d’intérêt, le troisième facteur de la crise. Bien que Christine Lagarde ait été prudente sur ce sujet, les résultats positifs laissent présager une première réduction des taux de refinancement en juin.

Cependant, une baisse des taux n’aura probablement pas d’impact immédiat sur le marché immobilier ni sur les emprunteurs. Selon la Banque de France, il faudrait que les taux descendent en dessous de 2,3 % pour que cela ait un effet significatif, ce qui est peu probable cette année.

De plus, le ralentissement économique continuera de perturber le marché immobilier, car la France est bel et bien entrée en récession malgré une croissance timide de 0,9 % l’année dernière.

Malgré une légère récession, avec des baisses du PIB de -0,03 % et -0,02 % au cours des deux derniers trimestres de l’année passée, la France traverse une période économique compliquée.

Elle s’est classée troisième pour la pire performance économique en Europe au quatrième trimestre. Cependant, le PIB n’est pas le principal indicateur préoccupant ; les économistes sont particulièrement inquiets de l’indice PMI.

Avec un score de 44,6 points, la France est en dernière position sur le continent, derrière le Portugal, la Grèce et même l’Allemagne, qui, après avoir chuté sous les 40 points l’été dernier, a réussi à se redresser depuis.

L’indice PMI (Purchasing Managers’ Index) évalue le niveau d’activité d’un secteur en se basant sur les carnets de commande, les registres du personnel et la production réelle des entreprises.

Un PMI supérieur à 50 indique une expansion du secteur, tandis qu’un PMI inférieur à 50, signale une contraction, plus le chiffre se rapproche de zéro, plus la contraction est forte.

Cet indice est un véritable baromètre de la santé économique d’un pays. Un PMI en baisse traduit clairement une diminution des commandes, de la production et des embauches, annonçant des temps difficiles.

Le PMI de la France, illustré par la ligne bleue tout en bas du graphique, ne suscite guère d’optimisme et suggère de mauvaises perspectives pour les affaires. C’est pourquoi la bulle immobilière continuera probablement à se dégonfler jusqu’à la fin de l’année, une hypothèse largement acceptée.

La hausse des taux d’intérêt a conduit à une baisse des prix des logements, et il est estimé que ces prix pourraient encore diminuer de 10 à 15 % à l’échelle nationale.

Bien que les taux d’intérêt à long terme en France aient atteint 3,60 % avant de redescendre à 2,50 % puis de remonter à 2,8 %, cette réduction reste insuffisante pour compenser la perte de pouvoir d’achat des ménages.

Malgré une amélioration progressive des conditions de crédit, la plupart des acheteurs ne reviendront pas sur le marché avec le même budget qu’auparavant, ce qui devrait intensifier les négociations dans les mois à venir, avec des rabais pouvant aller jusqu’à 25 % dans certaines situations.

De nombreux acheteurs attendront des baisses supplémentaires des taux et des prix, tandis que certains vendeurs, notamment ceux ayant acheté il y a moins de trois ans, pourraient reporter leurs projets de vente.

Bien que nous ne devrions pas effacer complètement les performances des huit dernières années du marché immobilier, une réduction d’un quart des prix nous en rapprocherait.

Cette situation pourrait offrir de belles opportunités autour de Noël pour ceux qui ont les moyens d’investir, rappelant que les crises sont souvent sources d’opportunités. On pense notamment à ces nouveaux investisseurs avec des portefeuilles conséquents, prêts à acheter massivement tous les biens à leur portée.

Aux États-Unis, les fonds d’investissement immobilier, ou REIT (Real Estate Investment Trust), occupent une place prépondérante sur le marché immobilier. Le plus notable d’entre eux, Blackstone Real Estaite, rassemble des capitaux pour acquérir ou construire des biens immobiliers qu’il loue ensuite.

En 2022, les REIT américains détenaient plus de 535 000 propriétés d’une valeur totale de 4 500 milliards de dollars, en faisant les plus grands bailleurs au monde. Ils bénéficient du soutien des autorités américaines qui comptent sur eux pour stabiliser un marché immobilier affaibli par le surendettement.

En France, on trouve des entités similaires appelées SIIC (Sociétés d’Investissement Immobilier Cotées), avec près de 25 sociétés cotées en bourse, telles qu’Unibail-Rodamco, Klépierre et ICAD, cette dernière étant spécialisée dans les centres commerciaux.

Outre les SIIC, les SCPI, les marchands de biens, et les bailleurs sociaux comme 3F ou Batigere, ainsi que la Caisse des Dépôts et Consignations, le plus grand bailleur de France qui loge plus d’un demi-million de ménages, jouent un rôle crucial dans le marché immobilier français.

Avec la récente augmentation de la taxe foncière et la complexité croissante des démarches administratives pour obtenir un prêt, acheter, rénover, louer ou revendre, certains se demandent si le gouvernement ne prépare pas une restructuration du marché immobilier.

Bien que cette hypothèse puisse sembler exagérée, elle reflète les défis actuels auxquels les investisseurs et les propriétaires sont confrontés.

Cela peut paraître complotiste au première abord, mais il existe des pays où le logement est largement contrôlé par l’État ou des entités publiques ou privées. C’est le cas dans plusieurs pays socialistes, comme Cuba ou la Chine, souvent critiqués mais également souvent imités.

Si un tel scénario devait se produire en Europe, cela ne se ferait pas du jour au lendemain. Les transitions seraient progressives, s’étalant sur 10 à 15 ans, et se dérouleraient de manière indolore.

Cependant, rassurez-vous, les fonds d’investissement immobilier, qu’ils soient publics ou privés, sont encore loin d’avoir les moyens nécessaires pour transformer radicalement le paysage de notre logement.

Se substituer à des millions d’acheteurs chaque année et remettre en question l’amour des Français pour la pierre semble peu probable. Nous sommes néanmoins curieux de voir comment la situation évoluera.