Aux États-Unis, l’immobilier commercial comprend plusieurs catégories de biens : les immeubles de bureaux, les locaux et centres commerciaux, les hôtels et résidences hôtelières, les data centers et les propriétés multifamiliales. Ces dernières incluent des immeubles conçus pour accueillir plusieurs locataires à usage exclusivement locatif, tels que les résidences étudiantes ou les EHPAD privés.

Tous ces secteurs ne sont pas touchés de la même manière par la baisse des prix. Les data centers et les hôtels s’en sortent bien, alors que le marché du multifamilial subit une légère baisse sans commune mesure avec la crise qui frappe l’immobilier de bureaux. Les confinements et les restrictions de déplacement ont contraint les travailleurs à adopter de nouvelles habitudes, révélant les avantages du télétravail.

Après la crise, de nombreux locataires de bureaux ont déserté les grands immeubles et ne sont pas revenus, entraînant une diminution de la demande en immobilier de bureaux de 30 %, voire 70 % à San Francisco, sans retour aux niveaux d’avant-crise.

Ce phénomène affecte toutes les grandes villes, provoquant une forte baisse des revenus pour des gestionnaires comme « Columbia-PIMCO » ou « Boston Properties ». Les bureaux ont perdu de leur attrait au profit du télétravail, moins coûteux pour les employeurs. Les locaux commerciaux ont également été désertés en raison de la crise sanitaire, avec de nombreux commerçants ruinés ne revenant jamais.

De plus, la hausse des taux directeurs de la FED a fait grimper les coûts des emprunts, tandis que les banques ont durci leurs conditions de crédit, exigeant plus d’apports et de garanties. Les pénuries et l’inflation ont augmenté les coûts d’entretien des biens, rendant parfois plus avantageux pour un propriétaire en difficulté de laisser son créancier gérer un bien vide et coûteux à entretenir.

Poursuivons, ces biens immobiliers n’ont évidemment pas été payés en totalité, mais financés par des prêts bancaires spécifiques garantis par des hypothèques commerciales. Tous ne sont pas affectés par la baisse des prix !

Ces prêts garantis par des hypothèques commerciales ont été transformés en produits échangeables appelés CMBS (Commercial Mortgage-Backed Securities), ou titres adossés à des créances hypothécaires commerciales en français.

Pour libérer des liquidités, ces CMBS, qui sont en fait des ensembles de crédits immobiliers commerciaux bien structurés, sont vendus en lots comme des actions et cotés sur les marchés secondaires. Cela ne vous rappelle-t-il rien ? (Les SUBPRIMES).

Allons plus loin. Selon les analystes de « Morgan Stanley », les promoteurs américains ont accumulé une dette de 2900 milliards de dollars et, face à la diminution de leurs revenus, de la valeur de leurs actifs et de leurs liquidités, la moitié devra être refinancée dans les deux prochaines années pour éviter des défauts de paiement en cascade. Ce sont donc les banques américaines qui devront encaisser le choc à venir !

Selon les déclarations de la Fed, seulement 20 % des CMBS sont détenus par les 23 plus grandes banques américaines. Selon « Moody’s Analytics », elles pourraient perdre ensemble près de 65 milliards de dollars si les prix dégringolaient de 40 % ! Cela semble énorme et peu enviable pour les créanciers détenant les 80 % restants. Mais ces derniers sont également en difficulté depuis des mois : ces 80 % sont détenus par les banques régionales.

Avec la fin des taux à 0 % et de l’argent facile, les banques régionales américaines souffrent déjà de l’érosion brutale de leurs marges, de la chute des crédits accordés, de la perte de confiance de leurs clients qui retirent massivement leur argent, et enfin d’une crise du dollar aggravée par un climat général de méfiance concernant la dette fédérale américaine.

Depuis le début de l’année 2023, les faillites de banques régionales se sont enchaînées, contraignant l’État et les grandes banques à intervenir pour éviter que la crise ne se propage à d’autres institutions ou secteurs.

Le secteur bancaire demeure fragile, surtout avec la crise de l’immobilier de bureau qui commence à se faire sentir, entraînant une dévaluation des garanties hypothécaires commerciales. En 2023, 20 milliards de crédits adossés à ces garanties dépréciées arriveront à échéance, dont 12,7 milliards sont déjà en difficulté.

Cela représente 5,5 milliards de plus qu’à la même période en 2022, plus de la moitié étant liée au financement d’immeubles de bureaux. En mai 2023, plus d’un tiers des échéances ont été renégociées, et le secteur prévoit un taux de défaut de 6 % d’ici la fin de l’année, contre 4 % actuellement. Pour comparer, en 2008, au plus fort de la crise financière, le taux de défaut avait atteint 10 %, provoquant la chute de géants comme « Bear Stearns » et « Lehman Brothers ».

Cette fois, les banques régionales sont encore moins bien préparées pour affronter une telle tempête. Il est donc raisonnable de craindre une nouvelle série de faillites de banques américaines, similaire à celle de mars 2023.

Rappelons les faillites de « Silvergate Bank », « Silicon Valley Bank » et « Signature Bank », qui ont failli entraîner avec elles les valeurs bancaires américaines et européennes, notamment le « Crédit Suisse », sauvé in extremis par son rachat par UBS. Les prochains mois seront déterminants pour les banques survivantes, qui devront renégocier leurs créances pour minimiser les pertes.

Selon un rapport du « McKinsey Global Institute » publié le 13 juillet 2023, intitulé « Les derniers impacts de la pandémie sur l’immobilier commercial », d’autres stratégies peuvent être mises en œuvre pour réduire les pertes et adapter le secteur aux nouvelles habitudes de travail.

Il est conseillé de rechercher des fonds propres, ce qui est particulièrement difficile dans le contexte actuel. Obtenir de l’argent frais nécessite souvent de vendre des actifs, mais la valeur de ces biens est maintenant insuffisante pour couvrir les emprunts, ce qui incite les promoteurs à céder leurs biens aux créanciers.

Les banques ont alors deux choix : vendre les biens au prix du marché, ce qui pourrait entraîner une perte partielle du capital prêté et accentuer la baisse des prix, ou confier les biens à des experts en gestion immobilière pour essayer de les valoriser.

Actuellement, les banques trouvent des solutions avec des fonds d’investissement comme « PIMCO », détenu par « BIG TREE », qui tirent profit de la situation en achetant à des rabais de 20 %, avec l’idée de transformer les immeubles de bureaux en logements résidentiels.

Cette idée, également soutenue par les analystes du « Financial Times », rencontre cependant souvent des obstacles liés aux réglementations locales et nécessite des modifications législatives, un processus long.

À plus long terme, il serait préférable que les promoteurs conçoivent des immeubles hybrides, facilement transformables à moindre coût pour s’adapter aux nouvelles méthodes de travail. Cependant, il manque d’innovation de la part des acteurs et les banques sont peu enclines à prendre des risques. Actuellement, la situation reste préoccupante.