Les centres commerciaux sont des pôles d'attraction essentiels dans le paysage urbain. L'objectif principal est d'attirer un flux constant de clients. Pour cela, ils optent souvent pour une implantation stratégique et mettent l'accent sur une pluralité de services. Ce type d'actif attire à la fois les utilisateurs-exploitant et les investisseurs, avec plus d'1/3 provenant de l'international.
Des petits commerces de quartier aux grandes surfaces en passant par les superettes ou les restaurants, les commerces de proximité présentent une diversité d'actifs. Pour ces biens immobiliers, la localisation revêt une importance capitale dans l'évaluation des murs et du droit au bail. ils suscitent un vif intérêt auprès des investisseurs en quête de diversification.
Le retail park est un ensemble de boutiques en plein air,
disposant d'un parking commun lui conférant une structure semblable à celle d'une petite ville. Son architecture est en constante évolution, tendant vers une modernisation qui inclut l'intégration d'espaces verts. Ils ciblent le même marché d'utilisateurs et d'investisseurs que les centres commerciaux souvent inclus dans un même portefeuille.
Les centres de déstockage (Outlet Centers) proposent des articles invendus à prix réduits, souvent d'au moins 30 %. Autrefois situés dans les zones industrielles, ces centres sont de plus en plus nombreux près de sites touristiques à fort potentiel. Ce marché de niche, à fort rendement, présente un potentiel de croissance significatif pour les investisseurs.
Centres Commerciaux...!
Les centres commerciaux représentent des pôles d’attraction essentiels dans le paysage urbain.
L’objectif principal est d’attirer un flux constant de clients tout en se démarquant de la concurrence
Pour atteindre ces objectifs, les centres commerciaux optent souvent pour une implantation en centre-ville et mettent l’accent sur des services haut de gamme.
Ils offrent une variété de boutiques et d’activités de divertissement, comprenant des animations, des restaurants et des cinémas.
Ce type d’actif attire à la fois les utilisateurs finaux et les investisseurs, avec plus d’un tiers de ces derniers provenant de l’international.
Cependant, il convient de noter une tendance à la baisse des transactions, principalement en raison d’une offre limitée sur le marché, notamment pour les opérations de grande envergure.
Quels sont les attributs qui caractérisent l'actif "Centre Commercial" ?
Issus des grands magasins, les centres commerciaux connaissent une évolution marquée, s’adaptant à une gamme variée de produits.
Leur histoire remonte aux années 70, lorsque ces complexes étaient d’abord établis en périphérie des grandes villes autour de grands magasins alimentaires en région parisienne.
Dans les années 80, avec la montée en puissance du secteur tertiaire, ils se sont étendus aux quartiers d’affaires, comme La Défense.
Au fil du temps, ils ont conquis également les centres-villes des métropoles dans les années 2000, témoignant d’une tendance à la revitalisation des galeries commerçantes, à l’instar du développement d’une offre commerciale dans les gares et les aéroports.
Le concept de centre commercial a également évolué en s’inspirant du modèle du Retail Street.
Dans ces nouvelles configurations, la locomotive traditionnelle alimentaire laisse place à la présence de grandes enseignes nationales et internationales, qui jouent un rôle majeur dans l’attraction des clients.
On retrouve ainsi les grandes franchises de prêt-à-porter, les enseignes d’équipement de la personne comme la FNAC, ou encore celles spécialisées dans les articles pour le foyer telle que IKEA.
Quelles sont les attentes des investisseurs ?
Au cours de la dernière décennie, les exigences des investisseurs ont connu une évolution significative concernant cette catégorie d’actifs, qui était encore peu maîtrisée au début des années 2000 et 2010, à l’exception des sociétés foncières spécialisées.
En dehors des considérations géographiques, les investisseurs accordent désormais une attention croissante aux aspects économiques fondamentaux, révélateurs de la santé globale de la zone commerciale étudiée.
Parmi ces éléments fondamentaux figurent la taille de la zone de chalandise et le niveau de concurrence, le taux de fréquentation, le taux d’occupation global, le secteur d’activité dominant, la qualité des enseignes présentes nationales ou internationales, ainsi que, surtout, le taux de conversion, mesuré par le chiffre d’affaires généré.
Cependant, en période de crise, même lorsque les indicateurs économiques de base demeurent solides, le critère géographique reste prédominant, car la question de la reconversion des sites commerciaux peut alors se poser avec une acuité accrue.
Quels sont les principaux critères d’évaluation des centres commerciaux ?
Pour évaluer un centre commercial, diverses méthodes sont utilisées, principalement le discounted cash flow (DCF) et la capitalisation. Ces méthodes prennent en compte les écarts entre les loyers constatés et les valeurs locatives du marché (VLM), avec une analyse spécifique des locaux vacants.
De plus, la détermination des primes de portefeuille est également considérée, tout comme l’étude de sensibilité incluant les taux de rendement, les taux d’actualisation et les taux d’occupation.
La localisation représente un élément crucial dans l’évaluation d’un centre commercial.
En outre, la variété et la qualité des services offerts par le centre commercial, tels que la numérisation, les services de conciergerie et les facilités de stationnement, jouent un rôle de plus en plus important dans sa valorisation, surtout lorsqu’ils contribuent à offrir aux clients une expérience de shopping améliorée.
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