Les centres commerciaux sont des pôles d'attraction essentiels dans le paysage urbain. L'objectif principal est d'attirer un flux constant de clients. Pour cela, ils optent souvent pour une implantation stratégique et mettent l'accent sur une pluralité de services. Ce type d'actif attire à la fois les utilisateurs-exploitant et les investisseurs, avec plus d'1/3 provenant de l'international.
Des petits commerces de quartier aux grandes surfaces en passant par les superettes ou les restaurants, les commerces de proximité présentent une diversité d'actifs. Pour ces biens immobiliers, la localisation revêt une importance capitale dans l'évaluation des murs et du droit au bail. ils suscitent un vif intérêt auprès des investisseurs en quête de diversification.
Le retail park est un ensemble de boutiques en plein air,
disposant d'un parking commun lui conférant une structure semblable à celle d'une petite ville. Son architecture est en constante évolution, tendant vers une modernisation qui inclut l'intégration d'espaces verts. Ils ciblent le même marché d'utilisateurs et d'investisseurs que les centres commerciaux souvent inclus dans un même portefeuille.
Les centres de déstockage (Outlet Centers) proposent des articles invendus à prix réduits, souvent d'au moins 30 %. Autrefois situés dans les zones industrielles, ces centres sont de plus en plus nombreux près de sites touristiques à fort potentiel. Ce marché de niche, à fort rendement, présente un potentiel de croissance significatif pour les investisseurs.
Commerces de Proximité...!
Des petits commerces de quartier aux grandes surfaces en passant par les superettes ou les restaurants, les commerces présentent une diversité d’actifs. Pour ces biens immobiliers, la localisation revêt une importance capitale dans l’évaluation des murs et du droit au bail, bien plus que pour d’autres types de propriétés.
L’évaluation d’un commerce en rez-de-chaussée nécessite une connaissance approfondie des différents types d’actifs présents, ainsi qu’une compréhension fine de leur environnement immédiat et de leurs facteurs de réussite commerciale.
Dans les emplacements les plus prisés, la rareté caractérise le marché. Dans ce contexte, les commerces en rez-de-chaussée se distinguent par leur résilience, étant peu exposés au risque de vacance, notamment dans les grandes agglomérations.
Par conséquent, ils suscitent un vif intérêt auprès des investisseurs en quête de diversification ou de sécurité pour leur portefeuille.
Quels sont les attributs qui caractérisent l'actif "Centre Commercial" ?
La situation géographique revêt une importance capitale dans l’évaluation de la plupart des biens immobiliers, mais elle est particulièrement déterminante pour les commerces.
Par exemple, au sein d’une même rue à Paris, la disposition d’un restaurant par rapport à une brasserie avec une terrasse peut entraîner une différence significative de valorisation, tandis que cet aspect pourrait être négligeable pour une supérette ou une cave à vins.
L’attractivité d’un commerce en rez-de-chaussée d’immeuble dépend de nombreux facteurs, tels que la proximité des stations de métro ou des enseignes de renom, qui peuvent influencer l’afflux de clients potentiels.
Chaque commerce est unique, et son évaluation nécessite une analyse détaillée et approfondie des murs commerciaux et du droit au bail.
Quelles tendances sur le marché ?
Sur le marché des commerces en pied d’immeuble, deux dynamiques distinctes se distinguent : les transactions de cession et les locations. Dans les métropoles, la plupart des enseignes privilégient la location à long terme des emplacements les plus prisés.
En revanche, la vente des murs commerciaux reste relativement limitée. Les biens disponibles sont donc rares, tandis que la demande des investisseurs demeure soutenue, entraînant ainsi une tendance à la hausse des prix.
Par ailleurs, les enseignes ont une préférence pour des surfaces plus étendues, d’environ 300 m², afin d’installer des commerces de proximité, de limiter la concurrence ou encore de réduire les charges au mètre carré.
Cependant, de telles surfaces sont peu courantes dans les grandes agglomérations, ce qui accentue encore la rareté des produits sur le marché.
Quelles sont les attentes des investisseurs ?
Les investisseurs portent un vif intérêt aux commerces en pied d’immeuble en raison de leur stabilité intrinsèque. L’emplacement stratégique de ces commerces permet généralement un ajustement progressif des loyers grâce aux dispositions avantageuses des baux commerciaux lors des renouvellements, limitant ainsi les changements fréquents de locataires.
Cette dynamique offre une perspective attractive aux investisseurs qui envisagent une réévaluation potentielle des loyers à long terme. Cependant, les pieds d’immeubles présentent un inconvénient majeur lié à leur taille réduite, engendrant des coûts de gestion plus élevés.
C’est pourquoi ces actifs attirent des investisseurs transversaux à la recherche de diversification ou de sécurisation, tels que les SCPI, les foncières ou les assureurs.
Quels sont les principaux critères d’évaluation des commerces de proximité ?
La localisation prime dans l’estimation d’un commerce, étant le premier élément scruté lors de l’évaluation. Un emplacement stratégique, doté de caractéristiques propices à l’activité commerciale, constitue un critère fondamental.
• La situation géographique : Elle représente le facteur déterminant dans l’estimation des murs commerciaux.
• Les clauses du bail : La capacité à ajuster ou non le loyer.
• Les éléments contextuels liés à l’activité commerciale : Leur changement peut légitimer la révision du loyer plafonné
• Destination des murs : Restauration, tous commerces.
• Notoriété des enseignes avoisinantes : Elles garantissent une forte fréquentation.
Lors du renouvellement du bail d’un commerce en pied d’immeuble, le loyer est généralement limité par un plafond. Cependant, le bailleur a la possibilité de déplafonner le loyer si des changements significatifs surviennent, tels que des évolutions majeures des facteurs de commercialité.
Si la réévaluation du loyer à la fin du bail n’est pas réalisable, on ajustera alors le taux plutôt que de se baser sur la valeur locative de marché.
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