Les centres commerciaux sont des pôles d'attraction essentiels dans le paysage urbain. L'objectif principal est d'attirer un flux constant de clients. Pour cela, ils optent souvent pour une implantation stratégique et mettent l'accent sur une pluralité de services. Ce type d'actif attire à la fois les utilisateurs-exploitant et les investisseurs, avec plus d'1/3 provenant de l'international.
Des petits commerces de quartier aux grandes surfaces en passant par les superettes ou les restaurants, les commerces de proximité présentent une diversité d'actifs. Pour ces biens immobiliers, la localisation revêt une importance capitale dans l'évaluation des murs et du droit au bail. ils suscitent un vif intérêt auprès des investisseurs en quête de diversification.
Le retail park est un ensemble de boutiques en plein air,
disposant d'un parking commun lui conférant une structure semblable à celle d'une petite ville. Son architecture est en constante évolution, tendant vers une modernisation qui inclut l'intégration d'espaces verts. Ils ciblent le même marché d'utilisateurs et d'investisseurs que les centres commerciaux souvent inclus dans un même portefeuille.
Les centres de déstockage (Outlet Centers) proposent des articles invendus à prix réduits, souvent d'au moins 30 %. Autrefois situés dans les zones industrielles, ces centres sont de plus en plus nombreux près de sites touristiques à fort potentiel. Ce marché de niche, à fort rendement, présente un potentiel de croissance significatif pour les investisseurs.
Outlet Centers...!
Les centres de déstockage rassemblent des magasins proposant des articles des collections précédentes à des prix réduits, souvent d’au moins 30 %.
Ces magasins sont principalement des destinations de shopping où les consommateurs se rendent spécifiquement pour trouver des offres attractives.
Autrefois situés principalement dans des zones industrielles ou en périphérie des grandes villes, ces centres sont de plus en plus nombreux près de sites touristiques à fort potentiel.
L’emplacement et la réputation des enseignes occupant un outlet center sont des éléments cruciaux dans l’évaluation de ce type de propriété commerciale.
Ce marché de niche, caractérisé par des produits offrant de bons rendements, présente un potentiel de croissance significatif.
Les outlets centers sont peu fréquemment disponibles sur le marché de la vente, ce qui les rend très attractifs pour les investisseurs cherchant à diversifier leur portefeuille immobilier.
Quels sont les attributs qui caractérisent l'actif "Outlet Centers" ?
Entre les années 1980 et les années 2000, les outlets centers ont connu une expansion notable, initialement au Royaume-Uni avant de se propager à travers l’Europe. Cette croissance s’explique en grande partie par le contexte économique de l’époque : en période de crise, les consommateurs sont naturellement portés vers des options d’achat plus abordables.
Les magasins d’usine, en tant que destinations prisées pour les achats, se démarquent des autres types de commerces par leur capacité à convertir les visiteurs en acheteurs et par le montant élevé des dépenses effectuées : bien que les clients s’y rendent moins fréquemment que dans les centres commerciaux traditionnels, ils y réalisent généralement des volumes d’achats plus importants.
Ces centres accueillent généralement les mêmes grandes enseignes internationales. À la fois, les investisseurs et les promoteurs accordent une attention particulière à l’aspect esthétique des outlets centers ainsi qu’à la qualité de leur environnement.
À l’origine, les premiers magasins d’usine étaient principalement établis dans des zones industrielles ou en périphérie des grandes villes.
Cependant, les outlet centers de nouvelle génération adoptent une approche différente en choisissant des emplacements à proximité de sites touristiques très fréquentés, ce qui permet de maximiser l’afflux de clients.
Souvent axés sur les marques de luxe, ces centres deviennent des destinations incontournables dans les circuits proposés par les voyagistes, attirant ainsi une clientèle à la recherche de bonnes affaires et d’une expérience de shopping unique.
Quelles tendances sur le marché ?
L’actif « Outlet Center » est recherché et les taux de vacance y sont relativement faibles. Le marché se caractérise par un fort potentiel de développement, notamment dans le Sud de la France.
Certains visent le « mass market », d’autres sont plus orientés vers les enseignes haut de gamme. Les 3 premiers centres en termes de chiffre d’affaires en France sont situés dans la moitié Nord de la France : il s’agit de « La Vallée Village », à Disneyland Paris, suivi par « Marques Avenue » à L’Île-St-Denis et « Marques Avenue » à Corbeil Essonne.
En Europe, ce sont le « Bicester Village » à Londres, le « Kildare Village » à Dublin, le La « Roca Village » à Barcelone, le « Wertheim Village » à Francfort ou encore le « Fidenza Village » à Milan qui attirent le plus de touristes.
Quelles sont les attentes des investisseurs ?
L’Outlet Center tire sa rentabilité de sa nature de produit de niche, ce qui en fait un choix prisé pour la diversification des portefeuilles d’investissement.
La gestion de cet actif spécifique est souvent confiée à des opérateurs spécialisés tels que « Concept & Distribution » ou « Value Retail ». Les transactions sur ce marché sont relativement rares.
En termes de rendement, on s’attend généralement à un taux situé entre 5,25 % et 6,50 %.
Quels sont les principaux critères d’évaluation des outlet centers ?
L’évaluation d’un magasin d’usine repose sur plusieurs critères, dont les qualités intrinsèques du bien, mais aussi et surtout sur la qualité de son emplacement et sa situation locative.
Nos experts accordent une attention particulière à ces aspects pour apprécier le potentiel de croissance du chiffre d’affaires.
En analysant ces facteurs, ils sont en mesure de fournir une évaluation précise et complète du magasin d’usine, permettant ainsi aux investisseurs de prendre des décisions éclairées.
Pour estimer la valeur des « Outlets Centers », notre équipe utilise principalement les méthodes de capitalisation et de discounted cash flow (DCF).
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