Les centres commerciaux sont des pôles d'attraction essentiels dans le paysage urbain. L'objectif principal est d'attirer un flux constant de clients. Pour cela, ils optent souvent pour une implantation stratégique et mettent l'accent sur une pluralité de services. Ce type d'actif attire à la fois les utilisateurs-exploitant et les investisseurs, avec plus d'1/3 provenant de l'international.
Des petits commerces de quartier aux grandes surfaces en passant par les superettes ou les restaurants, les commerces de proximité présentent une diversité d'actifs. Pour ces biens immobiliers, la localisation revêt une importance capitale dans l'évaluation des murs et du droit au bail. ils suscitent un vif intérêt auprès des investisseurs en quête de diversification.
Le retail park est un ensemble de boutiques en plein air,
disposant d'un parking commun lui conférant une structure semblable à celle d'une petite ville. Son architecture est en constante évolution, tendant vers une modernisation qui inclut l'intégration d'espaces verts. Ils ciblent le même marché d'utilisateurs et d'investisseurs que les centres commerciaux souvent inclus dans un même portefeuille.
Les centres de déstockage (Outlet Centers) proposent des articles invendus à prix réduits, souvent d'au moins 30 %. Autrefois situés dans les zones industrielles, ces centres sont de plus en plus nombreux près de sites touristiques à fort potentiel. Ce marché de niche, à fort rendement, présente un potentiel de croissance significatif pour les investisseurs.
Retail Parks...!
Le Retail Park est un ensemble de boutiques en plein air, rassemblant diverses unités commerciales de tailles variées, et disposant d’un parking commun.
Il est agencé de manière à faciliter la circulation des véhicules et des clients, adoptant ainsi une structure semblable à celle d’une petite ville. Habituellement implanté en périphérie urbaine, le retail park partage de nombreuses caractéristiques avec les centres commerciaux, mais il est généralement de plus grande envergure.
Son architecture est en constante évolution, tendant vers une modernisation qui inclut l’intégration d’espaces verts.
De la même manière que les centres commerciaux, les retail park doivent susciter l’intérêt des clients en offrant des divertissements attrayants.
En tant qu’actif, leur principal atout réside dans leurs prix attractifs, en faisant ainsi des produits à bas coût. Ils ciblent le même marché d’utilisateurs et d’investisseurs que les centres commerciaux et sont souvent inclus dans les mêmes portefeuilles.
Cependant, l’offre de retail park est actuellement plus dynamique, reflétant une demande croissante pour ce type d’espace commercial.
Quels sont les attributs qui caractérisent l'actif "Retail Parks" ?
Le marché des commerces en périphérie repose sur un modèle économique où les enseignes recherchent des espaces de grande taille, facilement accessibles et offrant une visibilité maximale pour exposer l’ensemble de leur gamme de produits.
Ces emplacements sont souvent caractérisés par des loyers nettement plus bas que ceux des centres commerciaux et des zones centrales des villes.
Traditionnellement moins prisées par les enseignes des centres-villes et des centres commerciaux, ces zones périphériques suscitent un intérêt croissant, notamment pour les retail parks de nouvelle génération.
Le succès des retail parks réside dans leurs coûts d’occupation modérés et leur capacité à proposer de nouveaux concepts en phase avec les attentes des consommateurs. L’aspect architectural et la qualité des espaces extérieurs jouent un rôle crucial dans l’attrait de ces centres commerciaux.
En revanche, les parcs d’activités commerciales plus anciens, qui ne bénéficient pas d’un positionnement stratégique particulier, montrent des signes de vieillissement.
De nombreux sites, notamment en régions, font face à des défis tels que la vacance, les transferts d’enseignes vers des emplacements plus attractifs, des locaux et des parkings vieillissants, ainsi que l’absence d’espaces extérieurs de qualité.
Quelles sont les attentes des investisseurs ?
Les attentes des investisseurs vis-à-vis des retail parks ont suivi une évolution similaire à celle observée pour les centres commerciaux au cours des dix dernières années.
Cette catégorie d’actifs, encore relativement méconnue au début des années 2000 et 2010, à l’exception des acteurs spécialisés tels que les foncières, a gagné en popularité.
En plus des considérations géographiques, les investisseurs portent désormais une attention croissante aux indicateurs économiques clés révélant la santé d’une zone commerciale donnée.
Parmi ces indicateurs figurent la zone de chalandise, le niveau de concurrence, le taux de fréquentation, le taux d’occupation global, la présence d’enseignes nationales et internationales de renom, ainsi que le taux de transformation, reflétant le chiffre d’affaires réalisé.
Cependant, tout comme pour les centres commerciaux, en période de crise, l’importance de la localisation géographique demeure prépondérante, car la question de la reconversion devient cruciale
Quels sont les principaux critères d’évaluation des retail parks ?
Dans les « Retail Parks », les loyers sont généralement indexés sur l’Indice des Loyers Commerciaux (ILC), un indicateur clé du marché immobilier commercial.
Après une période de baisse en 2016, on observe actuellement une tendance à la hausse, ce qui est favorable à l’amélioration des rendements pour les investisseurs.
Cependant, même avec cette évolution positive, la localisation et l’attractivité des « Retail Parks » demeurent des critères fondamentaux pour évaluer leur valeur.
En effet, ces facteurs continuent d’influencer significativement la demande des locataires et la fréquentation des lieux, ce qui impacte directement la rentabilité des investissements dans ce secteur.
Pour évaluer un retail park, les méthodes utilisées sont principalement le discounted cash flow (DCF) et la capitalisation. Ces méthodes prennent en considération les différences entre les loyers effectifs et les valeurs locatives du marché (VLM) calculées, en appliquant une analyse spécifique aux locaux vacants.
En outre, l’analyse comprend l’étude des primes de portefeuille et la sensibilité des indicateurs financiers tels que le taux de rendement, le taux d’actualisation et le taux d’occupation.
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