L'augmentation de l'espérance de vie confère aux cliniques
une résilience face aux crises. De par leur spécialisation,
elles sont évaluées en fonction de leur performance opérationnelle et leurs ratios financiers. La réglementation stricte qui les régissent exige une expertise juridique approfondie pour leur évaluation. Elles suscitent un intérêt soutenu, les considérant comme valeur refuge dans un domaine où la sécurité est primordiale.
Dans un contexte de vieillissement de la population,
les besoins augmentent plus rapidement que l’offre.
L’estimation d’un EHPAD dépend de sa localisation, de la rareté de l’offre et de ses conditions d’exploitation. La difficulté d’obtention des agréments nécessaires à l’ouverture d’un EHPAD accentue la situation de pénurie sur le marché, ce qui en fait un produit sécurisé que les investisseurs apprécient.
EHPAD...!
Les maisons de retraite médicalisées, ou établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD), sont qualifiées d’actifs monovalents.
Ils fournissent non seulement un service d’hébergement, souvent assimilable à celui de l’hôtellerie, mais aussi des soins et une assistance médicale aux résidents.
En raison de ces caractéristiques de dépendance et de médicalisation, les EHPAD sont soumis à une réglementation stricte, tant en ce qui concerne leur fonctionnement que leur immobilier.
Dans un contexte de vieillissement de la population, les besoins augmentent plus rapidement que l’offre. L’estimation d’un EHPAD dépend alors directement de sa localisation et de la rareté de l’offre dans son secteur, mais aussi de ses conditions d’exploitation.
La difficulté d’obtention des agréments nécessaires à l’ouverture d’un EHPAD accentue la situation de pénurie sur le marché, ce qui fait des murs d’EHPAD un produit sécurisé que les investisseurs apprécient.
Les maisons de retraite médicalisées, ou établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD), sont qualifiées d’actifs monovalents. Ils fournissent non seulement un service d’hébergement, souvent assimilable à celui de l’hôtellerie, mais aussi des soins et une assistance médicale aux résidents.
En raison de ces caractéristiques de dépendance et de médicalisation, les EHPAD sont soumis à une réglementation stricte, tant en ce qui concerne leur fonctionnement que leur immobilier.
Quels sont les attributs qui caractérisent l'actif "EHPAD" ?
Selon l’INSEE, la population des seniors en France a augmenté d’un million au cours des dix dernières années.
Cette évolution démographique met en lumière un besoin croissant en établissements médicalisés pour l’hébergement des personnes âgées. Malgré cette demande grandissante, le secteur des EHPAD demeure généralement en situation de sous-offre, avec des listes d’attente parfois conséquentes dans certains établissements.
Cependant, cette situation varie selon les régions et nécessite une analyse individuelle en fonction de l’emplacement spécifique de chaque établissement.
Quelles sont les attentes des investisseurs ?
Les murs d’EHPAD continuent de séduire les investisseurs qui voient dans ce type d’actif un produit immobilier de diversification à rendement élevé.
La demande à l’acquisition est d’autant plus importante qu’elle concerne à la fois des investissements lot par lot (chambres d’EHPAD) que des acquisitions d’immeubles entiers.
Étant donné que les murs d’EHPAD sont des actifs immobiliers alternatifs, monovalents et techniques, et qu’ils sont soumis à des réglementations strictes, une acquisition éclairée est nécessaire.
Face à la complexité croissante de la valorisation des EHPAD et dans le but de fournir des réponses précises et fiables à nos investisseurs, notre équipe est entourée de professionnels dédiés.
Ces professionnels possèdent des compétences spécialisées dans différents domaines, qu’il s’agisse de connaissances techniques, réglementaires, de marché ou d’analyse financière.
Leur expertise permet d’appréhender tous les aspects complexes liés à l’estimation des EHPAD et d’offrir des conseils adaptés aux besoins spécifiques de chaque investisseur.
Quels sont les principaux critères d’évaluation des EHPAD ?
Les EHPAD sont considérés comme des actifs monovalents. Ils sont construits en vue d’une exploitation spécifique et leur reconversion pour une autre activité n’est souvent envisageable que moyennant de lourds travaux.
La valeur des locaux est donc étroitement liée aux conditions d’exploitation, mais elle est également fonction des caractéristiques de l’établissement et de sa localisation.
• Localisation : Pertinence du lieu d’implantation, niveaux de valeurs de marché locales.
• Exploitation et occupation : Bail, qualité du locataire, niveau de loyer, taux d’occupation, GMP, CA, EBITDAR…
• Données hôtelières : Nombre de lits, de chambres, superficie.
• Caractéristiques techniques : Date de construction, respect des normes, niveau d’équipements.
Pour évaluer les EHPAD, notre équipe utilise des méthodes d’évaluation basées sur la capacité de l’exploitation à supporter un loyer en adéquation avec la rentabilité de l’activité exercée.
Un indicateur crucial dans ce processus est le GMP (Gir moyen pondéré).
En évaluant le niveau moyen de dépendance des résidents accueillis dans un EHPAD, le GMP permet de déterminer le montant des dotations publiques allouées à l’établissement en question.
Ce faisant, il offre un aperçu essentiel de la viabilité financière de l’EHPAD et de sa capacité à générer des revenus stables.
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