Les entrepôts logistiques tendent à adopter des formats XXL en raison de l'évolution des modes de consommation. Avec une technologie plus avancée, les entrepôts de petite taille gagnent en importance pour une logistique des derniers kilomètres. Dans un marché où les rendements sont de plus en plus attractifs, la valorisation de ces actifs revêt une importance cruciale.
Situés entre les entrepôts et les bureaux, les locaux d'activité sont principalement dédiés à des activités de production et de manutention, occupant jusqu'à 80 % de leur surface. Leur taille qui varie considérablement, peuvent être utilisés aussi bien par des PME locales que par des entreprises internationales.
Longtemps considéré comme inclassables, les parkings sont pourtant de réels actifs immobiliers à fort rendement auxquels les investisseurs ne pensent pas. La sécurité locative associée à
un faible taux de charges demeure le critère principal d'investissement. Sa localisation, sa configuration et ses utilisateurs, sont des éléments cruciaux pour sa valorisation.
Entrepôts Logistiques...!
Les activités logistiques subissent des transformations significatives en raison des évolutions des modes de consommation : les entrepôts tendent à adopter des formats XXL, une technologie plus avancée est mise en œuvre et les entrepôts de petite taille gagnent en importance pour la logistique du dernier kilomètre.
Ainsi, la valorisation d’un actif logistique repose sur plusieurs facteurs, notamment sa localisation, sa configuration et ses utilisateurs.
Dans un marché où les rendements sont de plus en plus attractifs, l’estimation des entrepôts logistiques revêt une importance cruciale, face à une concurrence croissante.
Quels sont les attributs qui caractérisent l'actif "Entrepôt Logistique" ?
Les entrepôts et plateformes logistiques (EPL) sont inégalement répartis sur le territoire métropolitain. Ils se situent surtout le long des principaux axes et nœuds routiers et autour des grandes agglomérations, et se concentrent de plus en plus sur un nombre limité de sites.
Par définiition, l’entrepôt logistique est un bâtiment de stockage et de distribution de biens matériels à but logistique : des produits « semi-finis ou finis » entrent, sont stockés et ressortent, emballés différemment ou non, pour être distribués sur un territoire donné. L’entrepôt logistique intervient donc entre la production et la consommation.
Les entrepôts logistiques, allant de vastes superficies de milliers de mètres carrés à des proportions impressionnantes pour les entrepôts XXL, se distinguent par plusieurs caractéristiques notables.
Leur taille considérable, variant de 80 000 à 140 000 m² pour les entrepôts XXL, est accompagnée d’une hauteur significative, dépassant souvent les 10 mètres et pouvant atteindre jusqu’à 20 mètres.
Ces installations disposent également d’une capacité de stockage sur rack élevée, de vastes aires de manœuvre devant les quais, généralement de 30 à 35 mètres, ainsi que d’une isolation performante.
De plus, leur sol est conçu pour supporter des charges lourdes, avec une résistance pouvant dépasser les 5 tonnes par mètre carré, et elles sont équipées de systèmes de sécurité incendie efficaces, notamment par sprinklage.
Quelles sont les attentes des investisseurs ?
Suite, notamment, à l’explosion du e-commerce, les entrepôts logistiques se sont fortement développés ces dernières années pour devenir l’un des actifs les plus prisés sur le marché de l’immobilier d’entreprise français.
Par conséquent, face à la hausse de la demande placée dans l’immobilier logistique français, les investisseurs deviennent de plus en plus sélectifs dans le choix des sites.
Le critère principal demeure la sécurité locative. Compte-tenu de la taille des sites et du bâti et de la hausse des loyers actuels (budgets locatifs très importants), les investisseurs privilégient les actifs loués dans le cadre de baux fermes de longue durée, par un preneur solide.
Le second critère réside dans l’ancienneté des bâtiments. En effet pour limiter le risque lié à l’obsolescence, les entrepôts les plus récents sont privilégiés.
Enfin, le dernier critère est celui de la localisation. Pour diminuer les risques de vacance, les investisseurs jettent leur dévolu sur les installations les plus pérennes : plateformes situées à proximité de grandes agglomérations et desservies par un bon réseau routier.
Quels sont les principaux critères d’évaluation des entrepôts logistiques ?
L’emplacement et l’accessibilité aux infrastructures représentent l’un des éléments les plus déterminants lors de l’évaluation de la valeur des actifs logistiques.
La catégorie de l’entrepôt, indiquée par des classifications telles que AAA, AA, A, B ou C, représente le niveau de fonctionnalité, de qualité et de sécurité de l’installation.
• Infrastructure & équipements : Dépréciation accélérée de certains entrepôts (frigorifiques).
• Situation géographique : Proximité des grands axes de transport.
• Fiscalité : Taxes foncières et autres taxes.
• La durée du bail : 9 ou 12 ans en France ce qui offre plus de sécurité.
La logistique est désormais un pilier majeur pour les entreprises, qui cherchent constamment à moderniser leurs infrastructures pour assurer des livraisons rapides et économiques.
Cette évolution se traduit par une demande croissante pour des entrepôts de grande envergure, une automatisation accrue et des solutions de mutualisation entre différents acteurs de la logistique.
Les loyers des entrepôts varient en fonction de divers facteurs, tels que leur taille, leur ancienneté et les charges liées aux impôts fonciers, et jouent un rôle crucial dans l’évaluation de la valeur de ces actifs.
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