Les entrepôts logistiques tendent à adopter des formats XXL en raison de l'évolution des modes de consommation. Avec une technologie plus avancée, les entrepôts de petite taille gagnent en importance pour une logistique des derniers kilomètres. Dans un marché où les rendements sont de plus en plus attractifs, la valorisation de ces actifs revêt une importance cruciale.
Situés entre les entrepôts et les bureaux, les locaux d'activité sont principalement dédiés à des activités de production et de manutention, occupant jusqu'à 80 % de leur surface. Leur taille qui varie considérablement, peuvent être utilisés aussi bien par des PME locales que par des entreprises internationales.
Longtemps considéré comme inclassables, les parkings sont pourtant de réels actifs immobiliers à fort rendement auxquels les investisseurs ne pensent pas. La sécurité locative associée à
un faible taux de charges demeure le critère principal d'investissement. Sa localisation, sa configuration et ses utilisateurs, sont des éléments cruciaux pour sa valorisation.
Locaux d'Activités...!
Les locaux d’activité, situés entre les entrepôts et les bureaux, sont principalement dédiés à des activités de production et de manutention, occupant jusqu’à 80 % de leur surface.
Leur taille varie considérablement, et ils peuvent être utilisés par des PME locales aussi bien que par des entreprises internationales.
En conséquence, ils attirent principalement un marché d’utilisateurs mais également l’intérêt des investisseurs cherchant à diversifier leur portefeuille.
Bien que le marché de ces locaux soit généralement stable, leur grande diversité complique leur évaluation, nécessitant une approche spécifique pour chaque cas, ce que nos experts réalisent avec précision.
Trois principales typologies de locaux d'activités sont identifiables
• Les usines : Les usines représentent une catégorie distincte de locaux d’activité, conçue spécifiquement pour des processus de production particuliers.
Elles sont construites en fonction de ces processus spécifiques et servent de bâtiments dédiés à une activité précise.
Cependant, l’obstacle majeur réside dans la recherche de financement initial en raison de la spécificité des besoins de construction et d’équipement, ainsi que dans la revente éventuelle, étant donné que ces bâtiments peuvent ne pas correspondre aux standards conventionnels de l’immobilier commercial.
• Locaux d’activité : Les locaux d’activité sont principalement conçus pour répondre aux besoins des PME et des entreprises de petite taille, souvent dans le cadre d’activités de fabrication ou de stockage.
Ces espaces sont typiquement formatés et standardisés pour accueillir ces types d’activités spécifiques. En général, on trouve des superficies inférieures à 1 000 m², ce qui les rend adaptés aux besoins opérationnels plus restreints de ces entreprises.
De plus, ils sont souvent situés dans des parcs d’activité où des services mutualisés sont disponibles, offrant ainsi un environnement propice au développement des affaires.
• Locaux mixtes : Les locaux mixtes se distinguent par une combinaison équilibrée entre bureaux et espace d’activité.
En effet, ces installations comportent généralement une proportion significative de bureaux, représentant environ 50 % de la superficie totale, tandis que la partie réservée à l’activité est plus restreinte, avec une hauteur sous plafond généralement de l’ordre de 3 mètres.
Cette configuration permet une ouverture sur l’extérieur grâce à des portes sectionnelles, facilitant ainsi les opérations logistiques et de manutention.
De plus, ces espaces sont souvent chauffés pour assurer des conditions de travail confortables pour les employés et pour protéger les équipements sensibles à la température.
Quels sont les attributs qui caractérisent l'actif "Locaux d'Activité" ?
Les locaux d’activité sont largement répandus sur tout le territoire français, que ce soit dans les grandes agglomérations, les villes de taille plus modeste ou même les zones rurales.
À l’origine, ces locaux étaient souvent des ateliers familiaux ou de petites structures, implantés à proximité des zones résidentielles.
Quelles sont les attentes des investisseurs ?
Les locaux d’activité jouent un rôle relativement modeste dans le paysage de l’immobilier d’entreprise en France, représentant généralement entre 3 et 6 % de l’investissement total, comparativement à environ 10 % pour la logistique et à 65 % pour les bureaux.
Cette proportion est principalement attribuable à un marché dominé par les utilisateurs.
Que ce soit pour ces derniers ou pour les investisseurs, les critères de sélection des bâtiments demeurent similaires : ils privilégient des structures récentes, adaptables, et bien situées dans les premières ou deuxièmes couronnes des grandes agglomérations, bénéficiant d’une bonne visibilité et d’un accès facilité aux infrastructures de transport.
En ce qui concerne les espaces de bureau associés, ils représentent généralement entre 10 et 15 % de la surface totale du site, selon les attentes du marché.
En outre, les attributs structurels des bâtiments jouent un rôle crucial, tels que l’absence de toiture en amiante, des bureaux aux aménagements sobres, des locaux chauffés, des quais de chargement, etc.
Enfin, il convient de noter que les investisseurs accorderont également une grande importance aux actifs loués dans le cadre de baux fermes à long terme, avec des locataires solides et fiables.
Quels sont les principaux critères d’évaluation des locaux d'activités ?
La diversité des locaux d’activité, qu’elle concerne leur taille, leur nature ou leur secteur d’activité, rend leur évaluation particulièrement complexe.
Nos experts adoptent donc une approche individualisée pour chaque cas, prenant en compte les spécificités propres à chaque bien.
De plus, les clients eux-mêmes peuvent varier considérablement : qu’il s’agisse d’utilisateurs finaux, de sociétés foncières ou d’investisseurs internationaux, leurs attentes et leurs critères de sélection peuvent différer grandement.
Ainsi, notre approche est adaptée à chaque client, garantissant une évaluation précise et pertinente de chaque local d’activité.
• Localisation : Contraintes liées au plan d’urbanisme, proximité d’une zone commerciale.
• Taux de vacance : La vacance des locaux environnants indique un marché peu actif.
• Aménagements : Confort et performance des infrastructures, fonctionnalités, éclairage, chauffage…
• Équipements : Hauteur de plafond, nombre d’ouverture à quai, respect des normes…
• Normes : HQE, accessibilité, ERP et réglementations propres à certaines activités.
Compte tenu de leur variété et de leur mixité, les locaux d’activité font souvent l’objet de reconversions. L’équipe du « Groupe Delta » proposent généralement différents scénarios de valorisation.
Par exemple, un investisseur intéressé par la localisation d’un local d’activité datant des années 1960 pourrait envisager différentes approches. Si le bâtiment présente un potentiel de rénovation, une approche « marchand de biens » peut être adoptée, consistant à conserver les murs existants tout en réhabilitant l’intérieur du local.
Une autre option serait l’approche foncière, où le terrain est valorisé en fonction des données collectées par le « Groupe Delta » sur l’environnement de l’actif, telles que l’emplacement du terrain et les contraintes du plan d’urbanisme, pour ensuite être démoli afin de construire un nouveau bâtiment répondant aux besoins du marché.
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