Les entrepôts logistiques tendent à adopter des formats XXL en raison de l'évolution des modes de consommation. Avec une technologie plus avancée, les entrepôts de petite taille gagnent en importance pour une logistique des derniers kilomètres. Dans un marché où les rendements sont de plus en plus attractifs, la valorisation de ces actifs revêt une importance cruciale.
Situés entre les entrepôts et les bureaux, les locaux d'activité sont principalement dédiés à des activités de production et de manutention, occupant jusqu'à 80 % de leur surface. Leur taille qui varie considérablement, peuvent être utilisés aussi bien par des PME locales que par des entreprises internationales.
Longtemps considéré comme inclassables, les parkings sont pourtant de réels actifs immobiliers à fort rendement auxquels les investisseurs ne pensent pas. La sécurité locative associée à
un faible taux de charges demeure le critère principal d'investissement. Sa localisation, sa configuration et ses utilisateurs, sont des éléments cruciaux pour sa valorisation.
Parkings...!
Longtemps considérés comme inclassables, les parkings sont pourtant de réels actifs immobiliers à fort rendement auxquels les investisseurs ne pensent pas.
La sécurité locative associée à un faible taux de charges demeure le critère principal d’investissement. Sa localisation, sa configuration et ses utilisateurs, sont des éléments cruciaux pour sa valorisation.
Quelles sont les différentes typologies des "Parkings" ?
Les parkings peuvent être classés en plusieurs typologies immobilières, chacune ayant des caractéristiques et des dynamiques de marché spécifiques :
• Parkings Résidentiels : Ces parkings sont situés dans des zones résidentielles et sont destinés aux résidents des immeubles d’habitation ou des quartiers. Souvent intégrés dans des complexes résidentiels ou à proximité d’immeubles d’habitation. Location mensuelle ou annuelle. Demande stable, surtout dans les zones urbaines à forte densité où le stationnement sur rue est limité. Ex : Parking souterrain dans un immeuble résidentiel, places de stationnement en surface dans des complexes d’appartements.
• Parkings Commerciaux : Ces parkings sont situés à proximité de centres commerciaux, de boutiques et d’autres zones d’activités commerciales. Forte rotation des utilisateurs, avec une demande élevée en journée et durant les heures de bureau. Tarification horaire ou journalière. Souvent équipés de systèmes de paiement automatisés. Ex : Parking d’un centre commercial, parking à proximité de zones de shopping.
• Parkings d’Entreprise : Parkings destinés à être utilisés par les employés et les visiteurs d’entreprises situées dans des zones d’affaires ou des parcs d’activités. Contrats de location souvent à long terme avec les entreprises. Utilisation principalement en semaine et durant les heures de bureau. Peut inclure des services supplémentaires comme le lavage de voitures. Ex : Parking dans un immeuble de bureaux, parking dédié à un parc d’activités.
• Parkings Publics : Ces parkings sont accessibles au grand public et situés dans des zones à forte affluence comme les centres-villes, les gares et les aéroports. Haute rotation des véhicules, avec une tarification horaire ou journalière. Gestion et maintenance régulières requises. Forte demande continue, surtout dans les zones où le stationnement est limité. Ex : Parking public d’une gare, parking d’un aéroport, parkings municipaux dans le centre-ville.
• Parkings de Loisirs et de Divertissement : Ces parkings sont situés à proximité d’installations de loisirs telles que les stades, les théâtres, les parcs d’attractions et les complexes sportifs. Forte demande pendant les événements et les périodes de pointe. Tarification souvent plus élevée pendant les événements. Peut inclure des espaces pour bus et véhicules récréatifs. Ex : Parking d’un stade, parking d’un parc d’attractions.
• Parkings de Transit : Ces parkings sont situés à proximité des infrastructures de transport en commun telles que les stations de métro, les gares ferroviaires et les arrêts de bus. Conçus pour les navetteurs qui utilisent les transports en commun. Demande élevée pendant les heures de pointe. Souvent subventionnés ou partiellement financés par les municipalités. Ex : Parking de gare, parking relais (park and ride).
• Parkings de Stockage et de Location de Véhicules : Ces parkings sont utilisés par les entreprises de location de voitures ou de stockage de véhicules. Utilisation spécifique par les entreprises de location de véhicules ou les propriétaires de plusieurs voitures. Peut inclure des installations de maintenance et de service. Ex : Parking d’une agence de location de voitures, parkings de stockage de véhicules de luxe.
• Parkings Mixtes : Ces parkings combinent plusieurs utilisations, répondant à la fois aux besoins résidentiels, commerciaux et publics. Flexibilité dans l’utilisation de l’espace, avec des zones dédiées à différentes typologies d’utilisateurs. Gestion plus complexe en raison de la diversité des utilisateurs. Ex : Parking d’un complexe résidentiel et commercial, parking d’un centre multifonctionnel.
Quels sont les attributs qui caractérisent l'actif "Parking" ?
Investir dans les parkings présente plusieurs avantages distincts. Voici les principaux attributs qui caractérisent cet actif immobilier
• Localisation : Les parkings situés près des centres commerciaux, des zones résidentielles, des bureaux, des centres de transport (gares, aéroports), et des installations de loisirs (stades, théâtres) sont plus attractifs. La facilité d’accès pour les utilisateurs, y compris des entrées et sorties bien situées et des routes d’accès bien entretenues, est cruciale. Situés dans des zones à forte densité de population ou à fort trafic, augmentant ainsi la demande pour le stationnement.
• Demande et Utilisation : Un historique de taux d’occupation élevé indique une forte demande et une rentabilité stable. Connaître les types d’utilisateurs (résidents, travailleurs, clients commerciaux, navetteurs, visiteurs) permet d’adapter les services et les tarifs. Comprendre les périodes de forte utilisation (heures de bureau, week-ends, événements spéciaux) aide à optimiser la gestion et les revenus.
• Structure et Configuration : Nombre total de places de stationnement disponibles. Une plus grande capacité peut offrir de meilleures économies d’échelle. Dimensions des places de stationnement et des allées. Des places plus grandes et bien espacées peuvent attirer plus d’utilisateurs. Présence d’installations telles que des bornes de recharge pour véhicules électriques, des systèmes de sécurité, des équipements de paiement automatisés, des systèmes de gestion de l’éclairage et de la ventilation.
• Caractéristiques Financières : Revenus générés par les loyers des places de stationnement et taux de rendement attendu. Prix d’achat initial de la propriété. Frais de maintenance, frais de gestion, coûts des services supplémentaires (sécurité, nettoyage, gestion des paiements). Frais liés à la gestion des locataires et des opérations de stationnement. Taxes locales, charges de copropriété, coûts des services publics.
• Réglementations et Conformité : Conformité aux régulations locales de zonage et d’utilisation des terres. Respect des normes de sécurité incendie, de surveillance et d’accessibilité pour les personnes à mobilité réduite. Obtention des autorisations nécessaires pour l’exploitation du parking.
• Taux de Vacance : Données sur les taux de vacance passés pour évaluer la stabilité de la demande. Estimations des taux de vacance futurs basées sur les tendances du marché. Plans pour réduire les taux de vacance, comme les contrats de location à long terme ou les offres promotionnelles.
• Potentiel d’Appréciation : Analyse des tendances du marché immobilier local et régional pour évaluer le potentiel de plus-value. Impact des projets de développement urbain à proximité sur la valeur des parkings. Opportunités d’améliorations ou de réaménagements pour augmenter la valeur des actifs (ajout de bornes de recharge pour véhicules électriques, amélioration de la sécurité, modernisation des systèmes de paiement).
• Gestion et Exploitation : Gestion directe par l’investisseur ou recours à une société de gestion professionnelle. Étendue des services proposés (sécurité, nettoyage, entretien) pour améliorer l’expérience des utilisateurs et augmenter l’attrait du parking. Utilisation de technologies pour améliorer l’efficacité de la gestion et l’expérience des utilisateurs (systèmes de gestion des accès, maintenance préventive).
• Risque et Sécurité : Identification des risques liés à l’investissement, y compris les risques financiers, opérationnels et de marché. Systèmes de sécurité en place pour protéger les utilisateurs et les installations (caméras de surveillance, éclairage, personnel de sécurité). Stratégies pour assurer la continuité des opérations en cas d’incidents ou de perturbations.
• Évaluation Environnementale : Utilisation de pratiques durables et de technologies vertes, comme les énergies renouvelables et les systèmes de gestion de l’eau. Obtention de certifications environnementales (LEED, HQE) qui peuvent augmenter l’attrait du parking pour les utilisateurs soucieux de l’environnement.
Quelles sont les attentes des investisseurs ?
Investir dans les parkings présente de nombreux avantages, et plusieurs critères spécifiques attirent les investisseurs vers ce type d’actif immobilier.
• Rentabilité : Les parkings offrent souvent des rendements bruts élevés par rapport à d’autres types d’actifs immobiliers, notamment en raison des loyers proportionnellement élevés par rapport aux coûts d’acquisition.
• Cash Flow Positif : Les revenus générés par les loyers de parkings peuvent produire un flux de trésorerie positif, même avec un investissement initial relativement modeste.
• Demande Stable : La demande de stationnement est généralement constante, surtout dans les zones urbaines à forte densité où les places de stationnement sont limitées.
• Taux de Vacance Faible : Les parkings bénéficient souvent d’un taux de vacance inférieur à celui des biens résidentiels ou commerciaux, réduisant ainsi les périodes sans revenu locatif.
• Maintenance Faible : Comparés aux bâtiments résidentiels ou commerciaux, les parkings nécessitent moins de maintenance et de gestion quotidienne.
• Gestion Simplifiée : Les coûts liés à la gestion des parkings sont généralement faibles, surtout si des systèmes automatisés de paiement et de contrôle d’accès sont en place.
• Baux Simples : Les contrats de location pour les parkings sont souvent moins complexes et plus flexibles que ceux pour les propriétés résidentielles ou commerciales.
• Risques Locatifs Réduits : Les risques liés aux impayés de loyers et aux dégradations sont moindres avec les parkings, car les locataires ont des interactions minimales avec l’infrastructure.
• Répartition du Risque : Investir dans les parkings permet de diversifier un portefeuille immobilier, répartissant ainsi les risques entre différents types d’actifs.
• Stabilité : Les parkings offrent une stabilité de revenu qui peut compenser la volatilité des autres types d’investissements immobiliers.
• Investissement Initial Modeste : Les coûts d’acquisition des parkings sont généralement inférieurs à ceux des biens immobiliers résidentiels ou commerciaux, rendant cet investissement accessible à un plus grand nombre d’investisseurs.
• Financement Facile : Les banques sont souvent disposées à financer l’achat de parkings, étant donné leur faible risque et leur rendement stable.
• Valorisation à Long Terme : La valeur des parkings peut augmenter avec le temps, surtout dans les zones où la demande de stationnement augmente en raison de l’urbanisation et de la croissance économique.
• Possibilité de Transformation : Les parkings peuvent être transformés ou réaménagés à long terme pour des utilisations alternatives, comme des garages ou des espaces de stockage, augmentant ainsi leur valeur.
• Adaptabilité : Les parkings peuvent facilement être adaptés pour répondre aux besoins changeants du marché, comme l’ajout de bornes de recharge pour véhicules électriques.
• Réglementation Souple : Les réglementations concernant les parkings sont souvent moins strictes que celles pour les autres types d’actifs immobiliers.
• Avantages Fiscaux : Certains régimes fiscaux offrent des avantages spécifiques pour les investissements dans les infrastructures de stationnement, tels que des déductions fiscales sur les revenus locatifs.
Quels sont les principaux critères d’évaluation des parkings ?
Pour évaluer la valeur d’un parking tout comme dans d’autres secteurs, notre équipe utilise des méthodes telles que la capitalisation du revenu et l’actualisation des flux de trésorerie.
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