Avec une augmentation constante du nombre d'étudiants depuis les années 1980 et une offre de logements qui peine à suivre, les autorités publiques couvrent seulement environ 15 % des besoins en logement étudiant. Pour pallier ce déficit, elles incitent les investisseurs à intervenir sur le marché en proposant des avantages fiscaux...
Avant 2009, les résidences seniors s'inscrivaient dans un régime dérogatoire de copropriété. Les charges mutualisées étaient considérées comme charges de copropriété, ce qui imposait un poids financier significatif tant aux occupants qu'aux propriétaires. Depuis, les services consommés se distingue des charges de copropriété améliorant ainsi la rentabilité pour les investisseurs.
Résidences Séniors...!
Pendant les années 1980, les résidences services seniors étaient régies par un régime dérogatoire de la copropriété. Sous ce régime, toutes les charges étaient mutualisées et considérées comme des charges de copropriété, ce qui imposait un poids financier significatif tant aux occupants qu’aux propriétaires.
Depuis 2009, l’arrivée des résidences de deuxième type permet de distinguer les services consommés des charges de copropriété. Cela améliore le profil de rentabilité des résidences pour les investisseurs.
Dans un contexte marqué par une forte demande et une rareté de l’offre, une pression à la baisse sur les taux de rendement est observée.
Cette tendance met en avant l’importance de la qualité des services dans la valorisation de cet actif.
Bien que les ventes à l’unité demeurent prédominantes, le marché voit émerger un nombre croissant d’investisseurs institutionnels qui optent pour des achats en bloc.
Cette stratégie repose sur la sécurité offerte par un taux d’occupation très élevé et la demande soutenue résultant de l’augmentation de la population senior.
Quels sont les attributs qui caractérisent l'actif "Résidences Séniors" ?
Il existe deux types distincts de résidences. Les résidences de premier type se présentent sous la forme de copropriétés dérogatoires, où les syndicats de copropriété fournissent des services qu’ils produisent eux-mêmes ou qu’ils achètent en gros.
Les charges de service sont considérées comme des charges de copropriété, que les copropriétaires utilisent ces services ou non.
Ces résidences sont désignées comme étant du premier type en raison de leur mode de fonctionnement initial, mais ce modèle, qui ne permet pas d’individualiser les services, tend désormais à évoluer vers les résidences de second type instaurées depuis 2009.
Les résidences de deuxième type se présentent sous la forme de copropriétés de droit commun, où le syndicat de copropriété n’a pas pour fonction de fournir des services, car c’est le prestataire qui offre directement ses services aux résidents à partir d’espaces dédiés représentant généralement 10 à 20 % de la surface totale.
Ainsi, les charges de copropriété sont distinctes des charges liées aux prestations de services.
Ces résidences doivent obligatoirement proposer trois des quatre prestations hôtelières suivantes : petit-déjeuner, ménage, fourniture de linge de maison et réception des clients, mais elles offrent généralement un éventail plus large de services, tels que des restaurants, des salles de fitness, des piscines, des bibliothèques, etc.
Le seuil critique pour une résidence services séniors est généralement de 80 logements, avec une majorité de T2.
Dans tous les cas, la localisation de la résidence et la réputation de l’exploitant sont les deux critères de valorisation les plus importants.
Quelles sont les attentes des investisseurs ?
La signature d’un bail commercial de 9 ans avec l’exploitant assure une rentabilité puisqu’il offre la garantie du versement d’un loyer à l’investisseur de manière pérenne et pendant une période ferme, généralement de 9 ans mais pouvant aller au-delà.
Il s’agit du premier élément expliquant l’appétence des investisseurs pour ce produit d’investissement, qu’il s’agisse d’investisseurs nationaux (vente en bloc) ou de particuliers (vente à la découpe).
Le deuxième élément tient aux régimes fiscaux avantageux, ayant fortement contribué au développement des résidences services au cours de ces dernières années.
Effectivement, les investisseurs dans ce type d’actifs peuvent profiter de plusieurs mesures fiscales incitatives.
Le dispositif Censi-Bouvard est notamment avantageux pour les biens neufs.
En outre, comme pour toutes les résidences services, qu’elles soient neuves ou anciennes, le choix du régime de la location meublée permet à l’investisseur de récupérer la TVA ayant grevé le bien (dans le cas des biens neufs) et d’amortir la totalité du coût du bien.
Ces incitations fiscales sont des éléments attractifs pour les investisseurs, renforçant ainsi l’intérêt pour ce type d’actifs.
Quels sont les principaux critères d’évaluation des résidences séniors ?
Lors de l’évaluation d’une résidence services seniors, plusieurs critères doivent être minutieusement pris en compte. Tout d’abord, la qualité de l’exploitant est primordiale, ce qui se traduit par ses antécédents, sa solidité financière et sa réputation.
Ensuite, la diversité et la qualité des services offerts jouent un rôle crucial : des équipements tels que les espaces bien-être, les piscines, les saunas, les salons de thé et les bibliothèques contribuent à l’attrait de la résidence.
De plus, la conformité aux normes de sécurité, l’accessibilité pour les résidents et les standards d’hygiène doivent être rigoureusement évalués.
En somme, ces différents aspects contribuent à déterminer la valeur et la qualité globale de la résidence services seniors.
• Prestations hôtelières de l’établissement : Petit déjeuner, ménage, fourniture de linge de maison, réception des clients.
• Agrément « qualité » du service à la personne : (Obligatoire depuis 2015) ou certification Afnor.
• Typologie des logements : Studios, T1 bis, T2.
• Taille critique de 80-100 lits : Permet de disposer d’espaces de loisir et de personnel à temps plein.
• Superficie des espaces communs : Entre 150 et 1 000 m² selon la taille de la résidence.
Face à des résidences vieillissantes, non classées et situées dans des emplacements secondaires déconnectés d’un marché concurrentiel croissant, nos experts préconisent souvent d’envisager un repositionnement sur le marché locatif.
Cette stratégie permet de revitaliser ces actifs en les adaptant aux besoins changeants du marché et en les rendant plus attrayants pour les locataires potentiels.
Cela peut impliquer des rénovations pour améliorer les installations et les équipements, ainsi que des ajustements dans la tarification et les services proposés pour mieux répondre aux attentes des clients.
En réorientant ces résidences vers le marché locatif, les propriétaires peuvent optimiser leur rendement et assurer la pérennité de leurs investissements dans un contexte où la demande de logements de qualité reste élevée.
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